36氪未來城市實驗室對話清華大學建築學院博士生導師邊蘭春，談曆史文化街區的保護性更新、前門大街的高端國際化改造、胡同共生院的初衷與現實。

在總面積62.5平方公裡的北京老城區範圍内，約42%的存量建築屬于曆史文化街區、風貌協調區和一般平房區，正在進行着世界範圍最大規模的一次保護性城市更新。

作為北京老城改造的親曆者，來自清華大學建築學院的邊蘭春教授感慨：很多曆史街區并非單純因為其每個單體建築的曆史價值或文化意義需要保護，更重要的是這些街區承載着一代代老北京人的集體記憶和情感紐帶。但在長期的保護與更新過程中，我們往往忽略了城市居民與生活環境之間深厚的情感聯系。

邊蘭春教授的研究方向是城市設計與城市保護，他主持了成都人民南路南延線城市副中心城市設計、北京什刹海曆史文化保護區煙袋斜街整治規劃工作，參與過北京城市總體規劃修編、天津城市空間發展戰略規劃、桂林曆史文化名城保護規劃等項目。

日前，邊蘭春受邀擔任信心與城市·未來城市大獎2024的專家評審，也接受了36氪未來城市實驗室（CityLab）的訪問。

談到曆史文化街區保護，邊蘭春認為疏解騰退不需要讓所有人都搬走，因為有些人可以把居住條件慢慢打理得好，不願意走；有些人條件差，給的補償不夠，也走不了。這是曆史街區保護不得不面對的客觀現實。

因此，他格外強調對居民的生活現狀和需求進行精細化的評估和分析。“胡同四合院中的居民群體是多樣化的，我們不能簡單地把他們看成一群需要被騰退的破房子裡的住戶。”

他甚至建議向“房蟲”學習：他們在一個院子裡研究每一戶的情況，雖然是為了利益最大化，但這種精細化處理的能力是我們在做曆史保護與更新時所需要借鑒的。

這次對話中，邊教授還談到了前門大街的高端國際化改造、胡同共生院的初衷與現實、老舊小區更新的經驗積累問題。

以下是本次訪談對話的實錄（經過編輯、節選）：

|36氪未來城市實驗室：《北京城市總體規劃（2016年－2035年）》提出“将核心區内具有曆史價值的地區規劃納入曆史文化街區保護名單，通過騰退、恢複性修建，做到應保盡保，最大限度留存有曆史價值的信息”。在曆史文化街區修繕的過程中，如何實現曆史保護、有機更新與可持續發展的統一？

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|邊蘭春：

城市更新，特别是在曆史文化街區的保護和修繕過程中（進行城市更新），确實是一個非常複雜的問題。

北京老城62.5平方公裡，其中約42%屬于曆史文化街區、風貌協調區和一般平房區，這是一個非常大的保護範圍，甚至在世界範圍内也是最大的。很多城市可能隻保留了一小塊，比如成都的寬窄巷子，隻剩一小片，已經不夠典型了。所以，北京的曆史城區是一個非常重要且規模很大的保護對象。

在這個過程中，我們既不能簡單地認為每個角落都應該被保護，也不能把整個城市保護與更新變成單一模式。過去很多項目都是一家企業做一條街，結果是出現了大量雷同的設計，缺乏多樣性和特色。

不能簡單地看待胡同四合院中的所有居民，而是要精細化掌握他們的家庭條件、住房狀況等信息。不管私房還是公房，都應該考慮差異化，确保騰退和疏解是有針對性的，而不是簡單地強調數量。我贊成做好曆史街區的疏解與騰退，但應該更加精細化地考慮複雜的社會需求、人群狀況和房屋産權結構。

所謂曆史保護與有機更新的平衡，就需要在微觀層面上進行精細化管理，有關部門在這方面需要向那些“房蟲”學習。他們在一個院子裡研究每一戶的情況，雖然是為了利益最大化，但這種精細化處理的能力是我們在做曆史保護與更新時所需要借鑒的。

比如，在曆史文化街區修繕過程中，市政基礎設施的改善是一個關鍵問題。在一個院子裡住着好幾戶人家，房屋面積有限，市政條件不完善，像上下水這些基本設施都跟不上現代生活的需求。如果這些基礎設施能夠得到改進，比如完善上下水系統、改善供暖設施等，那麼院子裡的居民就能夠在保留傳統風貌的同時，享受現代生活的便利。

又例如，在什刹海地區我曾參與過一個小規模的騰退項目，當時騰退範圍隻有十幾個院子，有的院子居民願意搬遷，有的則不願意，其中的差别往往就在于居住條件的好壞。如果市政條件得以改善，我相信更多的居民會願意留在這些曆史街區裡，過上有尊嚴的生活，同時也保留了北京城獨特的小院文化。

我也曾經帶過學生做了一個關于胡同四合院裡社會網絡的研究。這項研究對四合院裡居住人群的收入、社會關系等因素進行細分調查，發現這些因素對環境的影響非常大。例如，有些院子裡的居民收入較高，生活條件相對較好，他們對環境的要求也高，願意花錢進行院子的修繕和改造。而那些收入較低的公房住戶，住在分配的房子裡，房屋條件和居住環境較為惡劣。

這個研究的結論是，胡同四合院中的居民群體是多樣化的，我們不能簡單地把他們看成一群需要被騰退的“破房子”的住戶。要在修繕和更新過程中實現平衡，就必須對不同人群的需求進行精細化的評估和管理。這個研究幫助我們更加深入地理解了胡同四合院的社會結構，也提醒我們在規劃和實施過程中要特别注意這些細節。

|36氪未來城市實驗室：北京越來越多居民搬進“胡同共生院”，共生院的初衷是讓私人空間和公共空間有機融合，為古老的胡同引入年輕的力量,在舊的領域植入新的内容。目前“胡同共生院”實現了怎樣的成效？

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|邊蘭春：

關于“胡同共生院”，這是一個應對北京老城區改造現實挑戰的産物。共生院的底層邏輯在于，疏解騰退不需要讓所有人都搬走，因為有些人可以把居住條件慢慢打理得好，不願意走；有些人條件差，給的補償不夠，也走不了。

曆史街區的保護不僅僅是為了保留建築的外殼，更重要的是要保護和傳承其内在的文化和曆史價值。所以在共生院的建設中，也需要面對複雜的社會和人群結構，進行精細化的處理，而不是一刀切。

客觀上講，曆史街區更新需要迎合不同的消費人群，民宿、創業辦公空間、酒店，現在都開始往這些曆史街區裡進駐了。我想強調，就共生院而言，不能隻看投入和産出，還要考慮人群居住的實際需求和感受。

有一些共生院就在做民宿，引發了争議：為什麼有關部門騰出來的房子可以用于經營性用途，而老百姓的私房卻不行？

有些曆史街區出現了高奢酒店，可能會帶來一定的經濟效益，但同時也可能會對原有的社區生态和曆史氛圍造成沖擊。這種做法可能會吸引不同的消費群體，包括那些尋求獨特體驗的遊客，但也可能使得原本的居民感到自己的生活空間被入侵。

當然也要注意到，現在很多地方為了完成街區改造任務，不再做共生而是整院騰退。據說，騰退政策中也考慮過，一個院子裡90%的人同意騰退，剩下10%也要騰退，如果這樣的話，這種做法還是太簡單了。北京城經曆了上百年的變遷，從一個個獨立的院子變成了現在的複雜格局，要想在短時間内解決複雜的存量問題，幾乎是不可能的。從保護曆史街區的角度來看，對原住民人群短期内進行大規模的幹預也是不可行、不可取的。

|36氪未來城市實驗室：回過頭看，您在參與一些片區的城市更新過程中有沒有什麼遺憾？讓文化商業街區有别于傳統消費區，規劃者、建設者、決策者應注重什麼？

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|邊蘭春：

确實有很多遺憾，比如前門地區的更新改造與商業轉型。原初構想中，前門作為北京黃金地段，應該轉型為國際化商業街，然而實踐顯示，這一目标未能充分契合其實際遊客群體特征。多數前門大街的消費者是初訪北京的外地遊客，且多為一次性遊覽，其消費習慣與國際化商業區的預設定位存在明顯偏差。由此導緻的高端化商業氛圍轉型遠遠不及預期，更新過程的社會成本不斷增加。

在大栅欄附近，一家英式下午茶店裝修得非常精緻，人均要200多塊錢。這個價位在當地居民或者一般遊客眼裡是非常高的。文化商業街區要有别于傳統消費區，需要考慮到當地的曆史環境、人文氛圍，以及遊客的真實需求是什麼。如果一味追求高端、國際化，反而會失去原本的活力，變成一個空殼。

近年來，許多老街區的改造項目普遍遭遇經營難題，根本原因在于商業街的培育和定位沒有從長遠角度考慮。商業街需要的是長期運營和不斷調整，而不是簡單地拆除、重建。就像現在很多地方的商業運營不善，往往是因為頻繁更換商戶，沒有形成穩定的經營環境。

規劃者、建築師、決策者在做城市更新時，應該更關注這些因素。曆史文化街區的複興，不僅僅是設計上的問題，還要有長遠的經營思路。你不能指望一夜之間打造一個國際化商業圈，它需要時間來培養，一些國際知名的街區，那些著名建築師的作品并不是一次性完成的，而是逐步積累出來的。

我們必須注重兩個方面：一是曆史和現代的結合，要找到既能保留傳統文化，又能滿足現代需求的平衡點；二是商業運營的可持續性，要有一個長遠的眼光，不能急功近利。商業街的成功，不僅僅依賴設計，還需要商家和設計師共同努力，通過漸進的方式去不斷完善，而不是一蹴而就。

|36氪未來城市實驗室：城鎮老舊小區改造正在加速。2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個，上半年已經開工的有3.3萬個。目前比較主流的模式，一種是“原拆原建”，另一種是存量更新。兩者相比有孰優孰劣？

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|邊蘭春：

具體問題要具體分析。原拆原建模式，它好就好在能快速提升居住條件，比如在北京某些改造案例中，新建築面積比原來增加了10%~15%，居民的廚房、衛生間等配套設施也得到了完善。這種模式的優勢在于可以徹底解決老舊小區的結構性問題，比如一些建築的安全隐患或者功能不全。

但這種模式的局限在于，它需要居民有強烈的意願且協調一緻。實際操作過程中往往會出現少數住戶反對的情況，導緻整個項目難以推進。還有重要的一點，這種模式如何實現居民在資金上的投入是亟待推動的一個關鍵問題。

存量更新模式，優勢在于能夠保留小區的曆史風貌和社區文化。不是所有的老舊小區都需要大拆大建，對于那些結構安全、具有曆史價值的小區，通過修繕和功能提升，可以在不破壞原有社區結構的前提下提升居住環境和生活質量。有些老房子和老物件，雖然從實用性上看可能已經過時了，但它們承載了家庭的回憶和曆史，這種情感價值是無法用新建築替代的。

但這種模式的局限在于，可能需要更多的時間成本且在技術和資金上面臨更多的挑戰。

城市更新現階段還需要積累經驗，每個地方都要摸索适合當地實際情況的改造模式。我們過去可能不重視社區情感價值，現在慢慢地意識到了其重要性。這對城市更新而言是一種進步，但還需要曲折、漫長的探索過程。不僅僅是地方主管部門和設計師、施工方，居民、家庭也需要積累經驗，選擇真正适合自己的更新路徑。

|36氪未來城市實驗室：未來城市大獎2024設立了年度城市更新模式，旨在表彰創新性的城市更新決策、規劃、實施及效果評價總路徑。作為未來城市大獎2024的專家評審，您對本屆以“信心與城市”為主題的評選有哪些期待和建議？

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|邊蘭春：

談及未來城市，每個人都有不同的概念，可能首當其沖的是科技進步如何去改變我們的生活，但往往隻是籠統和抽象的理解。

城市是千姿百态的，評價它的顆粒度可以細分到街道、單元甚至每一住戶。無論是科技應用、空間進化，還是消費驅動、場景營造，都離不開以人為本。

希望在獨立、客觀、專業的評價原則基礎上，未來城市大獎能夠凝聚社會各界對未來城市的思考和探索。

作者|宋虹姗

編輯|嶽嘉

在未來城市大獎2023的基礎上，未來城市大獎2024（FCA2024） 的征集報名已經正式啟動。新一屆大獎堅持以“智慧、可持續、友好、在地”為基礎評價象限，設定年度主題為“信心與城市”。

在“信心與城市”的主題之下，未來城市大獎2024的總體工作目标是尋找激發城市活力、提振城市居民信心的新技術、新應用、新模式，推動社會關注、激發公衆參與、引導市場預期，以未來城市的新供給創造未來生活的新需求。

未來城市大獎現向全國範圍、多維空間的未來城市主題項目發出邀請，歡迎與36氪及大獎合作共建方一起，讓一部分人先看到城市的未來。

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