劉濱誼 陳威

1 項目概況

千島湖地處長江三角洲的腹地，位于浙江省杭州市淳安縣境内，東距杭州133公裡，西距黃山150公裡，是鑲嵌在"杭州--千島湖--黃山"這條"名城、名水、名山"黃金旅遊線上的一顆燦爛的明珠，是兩江一湖（富春江、新安江、千島湖）國家級重點風景名勝區的主要組成部分，國家AAAA級旅遊區，也是上海經濟區和我國東南一流風景旅遊城市杭州的"後花園"。

曆經25年的打造，千島湖已成為全國知名的旅遊品牌，景區接待遊客量達到720萬人次，實現旅遊經濟總收入19.3億元。近年來，随着對外交通條件和自身接待設施的根本性改善，千島湖休閑度假旅遊已初露端倪。為做大做強休閑度假産業，淳安縣委縣政府确定了"打造休閑度假勝地，建設旅遊經濟強縣"的戰略決策，并建立了千島湖省級旅遊度假區。

為提升千島湖旅遊品味，推進千島湖旅遊由觀光型向休閑度假型的轉變，實現"以湖興縣"發展定位，立足打造"休閑度假勝地"這一戰略目标，千島湖旅遊度假區管理委員會委托同濟大學進行千島湖進賢灣旅遊度假區塊的概念規劃編制工作。

1.1 規模

進賢灣旅遊度假區塊位于淳安縣千島湖風景區外圍的保護地帶範圍内，千島湖鎮的北側，通過跨湖的千島湖大橋相聯系。整個進賢灣旅遊度假區塊面積27.58平方公裡，其中水面12.86平方公裡，陸地14.72平方公裡（見圖1--區位圖）。

1.2 目标

從長三角及全國範圍入手，在保護好區塊生态環境、景觀環境的基礎上，确定度假區塊的主體定位、旅遊度假項目、發展規模、總體布局，通過進賢灣旅遊度假區塊的規劃建設，加速千島湖旅遊的快速轉型和全面發展。

1.3 創新

先确定進賢灣旅遊度假區塊内的環境生态保護條件并進行量化，然後利用GIS對各種限制條件進行疊合和修正，得出具有可操作性的最終規劃土地适宜性模型。

2 千島湖旅遊發展現狀

千島湖從1982年開始發展旅遊到2002年實施旅遊轉型，旅遊業發展經曆了起步、發展、壯大、轉型四個階段，産業規模不斷壯大，旅遊經濟快速發展，品牌知名度日益響亮，逐步确立了國内湖泊旅遊典範的地位。

2.1 旅遊度假開發模式分析

目前，千島湖旅遊度假開發模式主要有三種以下模式：

2.1.1 酒店（單一地産模式）

以陽光大酒店為代表，這是以唯一酒店形式而出現的單一地産模式，也是最為普遍的一種簡單旅遊地産開發模式。

2.1.2 酒店＋别墅（複合地産模式）

以天清島度假村、鳳凰島度假村、開元度假村為代表，這是以高檔星級酒店和住宅相結合的一種複合地産模式，比酒店單一地産模式具有更大的優勢。

2.1.3 酒店＋别墅＋特色餐飲＋水上娛樂（多類型複合地産模式）

以溫馨島度假村為代表，這是以高檔酒店、住宅、商業、娛樂等多類型的操作模式，不是單一的複合項目。這也是千島湖景區内唯一獨立具有住宿、商務活動和娛樂的度假村。

2.2 旅遊開發中存在的問題

千島湖經過25年的不斷努力和發展，旅遊業實現了從無到有，從小到大，從弱到強，由低到高這樣的一個迅速發展過程，取得了衆多榮譽和稱号，樹立了國内湖泊旅遊的典範地位。千島湖旅遊在其發展過程中，也在不斷完善、不斷進取，但也不得不承認，在開發建設上仍存在一些問題，因此，總結過去，展望未來，這對于進賢灣旅遊度假區塊的健康發展是大有裨益的。

2.2.1 問題一：開發模式

千島湖旅遊轉型已經開展了5年，但是目前休閑度假項目比較單一，"酒店＋房産"為主要模式，缺乏真正有特色的休閑度假産品。據不完全統計，目前千島湖在建以及規劃審批中的五星級酒店就有10家左右，這類度假型酒店，通常基本上都是和度假别墅、湖景公寓、精裝修"捆綁"開發的複合地産，酒店除了極盡豪華外，并無太多的特色，與城市度假酒店區别不大。

2.2.2 問題二：景區房産化

由于受經濟利益的驅動，國内景區、度假區都熱衷于搞景觀地産、度假房産，甚至認為發展度假旅遊就是單純的修建别墅，造成周邊存在大規模房地産開發的熱潮。千島湖也存在這樣的問題，沿湖和一些島嶼也修建了不少度假别墅，使沿湖景觀和周邊的環境受到一定破壞，優美的景區環境在城鎮化、商業化、社區化，這勢必影響千島湖風景區的可持續發展。

2.2.3 問題三：濱水項目

無論早期開發的陽光大酒店，還是近期開發的開元度假村，都位于湖邊，屬于濱水開發的項目。這些旅遊度假項目盡管濱水，但是與湖面存在較大的高差，除項目選址、地形、防汛因素影響外，還有設計上缺乏一定的考慮，造成項目與湖水缺乏聯系，缺乏親水性，使水可看不可親，體現不出濱水度假項目的特色，這是千島湖濱水度假項目普遍存在的一個問題。

2.2.4 問題四：度假别墅

目前，千島湖沿湖和一些島嶼開發許多度假别墅，為了取得良好的景觀效果，别墅不是臨水建設（如鳳凰島度假村），就是沿山脊開發（如開元度假村），這對沿湖第一照面景觀和周邊環境造成了極大沖擊和影響，這也是千島湖度假房産普遍存在的一個問題。

2 規劃框架

根據度假區塊地形地貌、用地、坡度、坡向疊加成現狀土地适宜性基準模型，在此基礎上，結合生态保護、劃定和出讓土地範圍，疊加成土地适宜性參考模型，再根據具體的開發與保護條件進行調整，得出最終規劃土地适宜性最終模型。根據旅遊客源市場分析，提出可開發的旅遊度假項目，在規劃土地适宜性最終模型基礎上，确定區塊内旅遊度假項目的設置和選址（見圖2--規劃框架）。

3 土地适宜性評價模型

土地适宜性評價模型是由現狀用地、生态環境保護、已劃定和出讓土地三部分條件疊加出來。

3.1 現狀土地适宜性基準模型疊加條件

（1）地形地貌：110~170m高程之間用地可以開發；170m以上高程嚴禁開發。

（2）土地利用：耕地（基本農田）、園地嚴禁開發；供電用地、旅館業用地、農居點用地保留；由于該地塊開發基本上在現有林地上進行，因此，林地部分不參加疊加，所有因開發建設涉及的林地要經過當地國土局批準。

（3）坡度：坡度：0°~30°之間的斜坡地适宜開發；30°~45°之間的山坡地不适宜開發，45°以上的山坡地嚴禁開發。

（4）坡向：陽坡适宜建設，陰坡不适宜建設。

3.2 生态環境保護疊加條件

（1）除劃定的水上休閑運動區域外，與湖區連通的水體嚴禁水産養殖、禽畜飼養和開發。

（2）除了個别必要的标志性景觀（不上人）外，坡度30°以上的山地、高程170米以上的山地，嚴禁開發建設，封山育林，保護山林生态環境。

（3）除生态旅遊項目外，島嶼嚴禁開發建設。

（4）沿湖第一照面嚴禁開發，保護良好的景觀視線。

（5）除道路（含機動車道、濱水步道、自行車道）、遊船碼頭、親水項目外，距湖岸線20米範圍内原則上不進行開發。

（6）景觀核心區和景觀影響範圍嚴禁開發。

（7）曆史文化保護區嚴禁開發。

（8）生态濕地和重要的生物栖息地嚴禁開發。

（9）地質災害隐患區嚴禁開發。

3.3 已劃定和出讓土地疊加條件

溫馨島度假村已建成。

3.4 模型修正

疊加後，得出土地适宜性參考模型，與現狀土地适宜性基準模型相比，需要保護的用地得以有效地保護。參考模型中可開發用地相對比較分散，不利于項目的集中開發和環境的生态保護，因此，對于那些在可開發用地内的較不适宜建設的用地（滿足高程小于170米、坡度30°~45°的用地），本着集中開發的原則，可以進行地形改造，用于項目的開發建設，經過修正得出最終土地适宜性評價模型（見圖3--土地适宜性最終模型）。

4 客源市場分析與預測

4.1 客源市場概況

近年來，千島湖遊客數量快速增長，2006年千島湖接待國内外遊客180萬人，其中下湖遊客140萬人，同比增長21.1%，門票收入達1.31億元，旅遊經濟總收入19.1億元。2007年"五一"黃金周，千島湖風景區共接待遊客22.9萬人，同比增長26.5%，其中下湖購買大門票的遊客16.4萬人，同比增長24.3 %；實現旅遊經濟收入2.3億元，同比增長27.8 %。

千島湖客源市場呈現以下幾個特點：（1）散客比例快速增長；（2）自駕遊日漸增多；（3）觀光向休閑度假轉變；（4）高收入度假人群增多。

4.2 度假客源市場需求分析

4.2.1按收入劃分

（1）高收入

作為高收入的群體，社會上各種企業的高層管理人員、私營企業主等在旅遊方面的選擇多為商務會議度假型出遊。商務會議度假酒店一般為高星級的酒店，設施較為豪華齊全，服務質量很高。商務會議度假市場方面，千島湖可以依托杭州和上海，憑借良好的資源優勢，利用奧運會、世博會的發展機遇，在進賢灣開展高端商務會議度假旅遊。

（2）中等收入

白領階層由于日常工作壓力較大，且多生活居住在大中型城市裡，平時已經身處嘈雜、擁擠、喧鬧的都市環境，他們更希望去自然風光好、環境清靜的地方旅遊度假，他們對有特色、有文化氛圍的酒店更為偏愛。因此具有民俗風情、地方文化、的景點對他們來說是有吸引力。

（3）低收入

低收入人群很多是年輕的背包族，他們追求的是更貼近自然的旅遊方式，喜歡登山、水上運動等活動，他們的特點是流動性大，花費少，可以為他們提供适合他們年齡和心理需求的露營基地和露營設備，還可以發展青年旅舍性質的經濟型酒店。

4.2.2 按年齡結構劃分

（1）青少年學生市場

學生市場是比較穩定的客源市場，對于學生市場，可以考慮提供更多自助式、廉價的服務。如利用千島湖衆多的島嶼開展拓展訓練、孤島生存，還可以開展一些諸如登上、露營、野炊、釣魚、沙灘浴、劃船、森林浴等活動。千島湖可以努力獲得修學旅遊接待試點的資格。充分利用千島湖豐富的動植物資源和獨特的山鄉風情以及漁業文化。修學旅遊的形式可采用參觀考察、學習觀摩、科技實驗、生活體驗和勞動鍛煉等。

（2）中青年家庭市場

以三口之家為代表，這樣的家庭式度假的遊客，旅遊項目和設施需要考慮小孩以及父母與孩子互動的需求。例如，室内水上樂園酒店和動漫主題酒店也是這種家庭式出遊度假的非常适合的選擇，有許多豐富的遊樂活動可以讓小孩子和家長同樂，可以增加父母與孩子之間的互動。

（3）銀發市場

據有關部門不完全統計，目前全國老年人外出旅遊人數每年都在1.5億人次，已占到旅遊者總數的20％。

老年人由于時間充裕，可供選擇的範圍大，有主動避開旅遊旺季的趨向，非常有利于緩解淡旺季。千島湖的秀美自然景觀和良好生态環境非常适合老年遊客頤養天年。千島湖開展老年遊客休閑度假應該以養老度假村、鄉村酒店、漁家樂等形式為主，讓他們遠離城市的喧嚣、在青山碧水中頤養天年，同時，閑來可以照顧照顧菜地和果林，釣魚也是非常惬意、閑适的休閑活動。

（4）度假客源市場預測

根據國際通行發展慣例，度假需求從産生發展到具備一定規模所需時間為3~5年。千島湖自2002年開始旅遊轉型以來，已經經曆了5年的發展過程，一批休閑度假項目建成使用，為千島湖加快旅遊轉型奠定了基礎。

據估計，2007年千島湖遊客将達200萬人，同比增加11%，其中，休閑度假遊客将占到總遊客數的30%，即60萬人。2008年和2010年适逢北京奧運會和上海世博會，千島湖的遊客将呈迅猛上升趨勢，度假遊客比例也将快速增長，2008年度假遊客比例将達到40%，2010年将達60%（表2）。進賢灣旅遊度假區塊的開發建設将更加有助于加快千島湖旅遊轉型的步伐。

5 總體規劃目标

（見圖4--總體規劃目标）

6.1 方案一：以會議度假為導向

（1）主題：商務之旅、度假勝地

（2）進賢灣旅遊度假區塊憑借自身優越的區位優勢和良好的生态環境優勢，形成以會議、休閑、度假為特色，打造面向商務和高端市場的國際商務休閑度假基地，成為未來千島湖休閑度假的核心區域。

（3）功能分區：商務度假區；休閑度假區；宗教文化區

（4）項目策劃：國際會議與培訓中心、度假酒店、漁人鄉村酒店、濱水别墅度假村、水上度假村、水上劇場、港灣商業娛樂街區、遊船碼頭、水資源生态教育中心、農家樂、寺廟、宗教會議中心、旅遊社區、湖心公園（見圖5--方案一項目策劃圖）。

（5）開發容量：204.61平方公裡，占陸地面積13.9%（見圖6--方案一土地利用規劃）。

（6）投資估算：27.32億元

6.2 方案二：以度假娛樂為導向

（1）主題：特色度假、歡樂港灣

（2）面對千島湖快速增長的休閑度假市場，加快千島湖的旅遊轉型，在現有度假旅遊的基礎上，進一步提升，形成以主題酒店度假為特色，打造成為面向不同客源市場的千島湖特色旅遊度假區塊。

（3）功能分區：入口服務區；度假娛樂區；旅遊服務區；宗教文化區

（4）項目策劃：室内水上樂園度假酒店、燈塔主題酒店、帳篷主題酒店、搖滾主題酒店、動漫主題酒店、别墅度假村、水上劇場、遊船碼頭、農家樂、寺廟、宗教會議中心、進賢灣旅遊小鎮、旅遊社區、遊客服務中心、景觀塔（見圖7--方案二項目策劃圖）。

（5）開發容量：260.88平方公裡，占陸地面積17.72%（見圖8--方案二土地利用規劃）。

（6）投資估算：30.22億元

5.3 方案三：以養生居住為導向

（1）主題：山水人居、養生天堂

（2）根據淳安縣"十一五"規劃中"休閑度假勝地，養生居住天堂"的發展目标，以當前人們對生存環境品質的需求為依托，憑借進賢灣區塊自身良好的區位和生态環境優勢，形成以生态養生居住為主的生态養生休閑度假區塊。

（3）功能分區：山水生态養生區；農業生态休閑區；宗教文化養生區

（4）項目策劃：寺廟、宗教會議中心、宗教養生、别墅度假村、宗教文化交流市場、農家樂、生态養生休閑社區、養生培訓教育基地、養生會議中心、生态養生度假山莊、森林木屋區、水上娛樂區、休閑體育區、景觀塔、碼頭區（見圖9--方案三項目策劃圖）。

（5）開發容量：149.19平方公裡，占陸地面積10.14%（見圖10--方案三土地利用規劃）。

（6）投資估算：19.76億元

5.4 方案綜合比較

項目 名稱：千島湖進賢灣旅遊度假區塊概念性規劃

項目負責人：劉濱誼博士教授博導

項目 總監：陳 威 博士 景觀規劃師

項目組成員：劉濱誼 博士教授博導

陳 威 博士 景觀規劃師

龔穎博 景觀工程師

趙文俊 碩士生

侯常志 碩士生

劉 渝 碩士生

石 凱 設計師

項目起止時間：2007.4~2007.11

項目委托單位：浙江省淳安旅遊度假區管理委員會

項目面積：27.58平方公裡，其中水面12.86平方公裡，陸地14.72平方公裡