贷款余额成存量房贷最大门槛

翟宇 张嫄

历经两个多月后，各银行对存量房贷是否给予七折利率优惠的政策逐渐浮出水面。四大国有商业银行元旦后陆续公布存量房贷利率七折优惠的政策，之前持观望态度的股份制商业银行不得不跟进松口。

但在记者采访的10余家银行中，近半数的银行要求，贷款余额须达到一定金额方可享受利率优惠。亦有部分银行对客户的信用状况有明确要求，甚至对此前还贷的逾期次数有非常明确的限定，如中信银行要求贷款者一年内的违约次数不超过两次，半年内违约次数不超过一次。兴业银行则要求，累计逾期不超过八次，连续期数不超过三次。

有购房者告诉《第一财经日报》，其在上海银行的贷款去年曾出现过几次忘记往账户里存钱而造成还款逾期的情况，但由于贷款余额超过60万元，银行仍给予七折利率优惠。

一位不愿透露姓名的股份制商业银行信贷人员透露，各银行对信用问题的把握弹性空间很大，最主要还是看客户的资质，包括客户的收入及还款能力等。但贷款余额直接影响银行未来的利息收入，因此余额较高的客户一直是银行“重点保护和抢夺的对象”。

贷款余额成最大“门槛”

去年刚将贷款从中国银行（下称“中行”）转到深圳发展银行（下称“深发展”）的李先生，昨天终于听到一个好消息，深发展的业务员告诉他，现在可以带着身份证、借款合同以及最近一期的还款对账单到银行申请利率优惠。事实上，深发展是到目前为止最后一家公布存量房贷利率优惠政策的银行。

李先生告诉记者，他甚至曾对深发展的业务员以“利率不给七折就转按揭”相要挟，但对方丝毫不为所动。事实上，记者昨天致电深发展的客服热线时，客服人员表示，存量房贷要享受七折利率优惠须还款期限满一年，房屋面积在140平方米以下，贷款总额在30万元以上，且两年之内不能提前还贷。

在记者详细询问的13家银行上海分行的存量房贷利率优惠政策中，仅深发展一家对提前还贷规定了具体的年限。但有6家银行规定贷款余额必须达到一定金额才可获七折利率优惠。

除深发展外，包括农业银行、光大银行及上海银行，均要求贷款余额必须在30万元以上，而中信银行的要求更高，贷款余额须达到50万元以上。相比之下，浦东发展银行贷款余额20万元以上的要求相对较低。中行此前也曾规定贷款余额在50万元以上的才可获利率七折优惠。但记者昨天致电中行客服热线时，被告知“贷款余额超过50万元的条件已经没有了”。

招商银行（下称“招行”）的客服热线虽然声称存量房贷能否享七折利率优惠没有贷款总额的要求，但刚刚在招行申请了利率优惠的赵先生告诉记者，他在招行的贷款余额还有10余万元，因此招行给他的利率优惠是七五折。

希望将贷款转至招行的黄小姐却表示，她前几天向招行信贷人员咨询时被明确告知，以她40多万元的贷款余额，招行给她的利率不可能下浮30%这么多，“估计只能下浮20%，八折”。 招行上海分行某支行的业务员小刘透露，该行对资质及贷款余额不同的客户，分别给予七折到八五折不等的利率优惠。一般来说，贷款余额越高，利率的折扣越低。他同时表示，他们现在也接受转按揭的业务，但对于贷款余额低于100万元的客户，“我们就没太大兴趣了”。

“抢”还是“保”？

随着各银行陆续对存量房贷给予七折的利率优惠，李先生此前对深发展“不给七折利率就转按揭”的“威胁”也开始发挥作用。在对存量房贷优惠松口之前的两个多月内，深发展已经以将贷款转移至该行可享七折利率优惠作为噱头，大肆在市场上抢夺客户。

曾有其他银行人员向记者表达了对深发展如此“挖墙脚”的抱怨。但在四大国有商业银行对存量房贷的利率优惠松口之后，深发展亦不得不开始顾及存量客户。“其实，四大行愿意给存量房贷优惠，与深发展的理由是一样的，各银行之间相对激烈的竞争关系已注定，存量房贷利率优惠的缺口一旦被撕开，此前各银行达成的所谓默契是异常脆弱的。”某国有银行业务经理对记者表示。

此前被银行界称为给存量房贷利率优惠将造成银行收入大幅减少的说法，最后亦被分析师证明其后果被明显夸大。根据大通证券研发中心研究员张炎的分析，截至2008年底，个人住房贷款总额会达到3.6万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能享受七折优惠利率的存量贷款在3000亿元左右，国内商业银行这样做造成的减收只有15亿元左右。

他同时预计，2008年全年商业银行利润总额约5300亿元，一旦政策实行，其影响为0.3%，“其负面影响较为轻微”。而根据央行上海总部日前发布的报告，上海中资金融机构2008年全年个人住房贷款仅增加57.3亿元，同比少增318.9亿元。

显然，在房贷增量有限，给予存量房贷利率优惠对银行的收入影响又有限的情况下，面对其他银行“咄咄逼人”的抢客势头，“现在保住存量对银行来说也许是更为现实也更为迫切的事情”，招行的业务员小刘表示，在保存量的基础上，银行也会尽可能地争取更多的增量贷款。

虽然央行尚未对银行的转按揭有明确的放松，但记者注意到，已经有越来越多的银行放开了转按揭业务，除深发展自去年已开展转按揭业务外，中信银行、招行及兴业银行等都明确表示可以办理转按揭业务，但四大国有银行目前对转按揭业务仍持谨慎态度。

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