物业公司和业主之间本应是一种合同关系，物业是提供小区设施养护维修、安保、卫生清洁等服务的义务主体，但在实际生活中却摆着一副“大爷”姿态，以领导者自居，对此很多人对物业的印象都很差。针对强势的物业管理公司与业主之间的悬殊“地位”，我国《民法典》结合司法实务经验，对物业相关规定作出了重大修改，以平衡物业公司与业主之间的权利义务关系。法律答疑君将以“老王勇斗物业”的故事，对《民法典》中的四大明显变化进行简析。

一、物业公司有保护业主人身安全及财产安全的义务

实例情景一 一天晚上，老王和往常一样喝了杯小酒就睡觉了，而且还做了一个美梦。梦到自家的天花板不断的往下掉钱，掉的满屋子都是。可在醒来打算去上班的时候彻底愤怒了，自己停在小区的车被人打烂了车窗，并且把车内的物品洗劫一空，就连刚换的真皮座套都被拿走，共计损失15000元左右。老王要求物业看监控，可物业却说监控已经坏了一个多月了，没有录像。老王对此更加上头，认为物业没有尽到安保义务，要求物业赔偿损失，并多次找到物业讨要损失。物业每次见老王都是爱搭不理，并且说老王的车窗被砸、东西丢失是小偷所为，跟物业公司没有关系。

业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保障业主的人身和财产安全是物业管理公司应当履行的一项基本合同义务，更是法定应当履行的一项义务。】

物业服务公司的安全保障义务一般包括两个方面：一是，物业服务公司自身应当采取一定防范措施，防止其服务管理区域内人员及财产遭受损害（如小区公共路面的修缮、楼道大堂的清洁及防滑处理、危墙修缮、必要的安全巡查等），该方面的安保义务系物业服务一方基本责任，不涉及第三方介入，因其失职所产生的人身和财产损害应有物业公司自己全部承担。二是，由于第三方加害人的行为，致使业主人身或财产遭受损害的，物业服务公司只在其过错程度范围内承担补充责任（ 未尽到制止、巡查等义务，如业主遭受盗窃等）；但在其承担赔偿责任后可向加害的第三人追偿。

情形一中，物业公司的安保义务属于前述第二种承担补充责任的情形。物业公司未能有效检修和维护监控，对于盗窃案件的追赔带来困难，在老王损失不能及时得到补偿时，物业公司应在其过错范围内（具体过错程度要根据物业的义务履行态度、程度、状态，及第三方行为人行为时的具体情况来确定）承担补偿责任。

《民法典》第九百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第一千一百九十八条，宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。（物业公司在其管理区域内系管理者，明确了其基本安全保障义务）

第一千二百五十四条第二款，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。（就物业公司高空坠物导致损害补充责任进一步明确）

二、物业公司断水断电催缴物业费属违法

实例情景二 老王对物业公司推脱车辆被盗的责任很是不满，在随后的好几个月都未缴纳物业费，以此抗议。物业公司多次催要后一分钱都没要到，于是下了“狠手”，直接将老王家断了水、电。老王和物业的“嘴仗”打了 一个多月，物业的丝毫未予妥协。老王终因无法在黑灯瞎火艰的苦日子里煎熬，无奈之下补缴了物业费。

美好生活是每位公民新时代的需求，是社会主义核心价值观的一项重要内容，每位公民、社会团体、企业法人等都应当去践行，去维护。水、电是每个公民每个家庭赖以生活的基础物质保障，是实现幸福生活必要条件，《民法典》也对该部分内容也予以明确，物业公司不能以自身强势地位侵犯业主用水、用电的权利。（如果物业公司是履行合理检修等职责，也应于合理期限通知业主。）

物业无故断水断电应当承担什么责任？其一，如果物业断水断电仅是为了催缴物业费等非正当理由，业主有权要求物业停止侵害行为，并向其赔礼道歉；其二，如果物业断水断电的侵害行为造成业主损失的，业主可追究物业服务公司的损害赔偿责任。

业主如何维权？其一、业主可以直接向房屋管理行政部门（房屋管理局）投诉，房屋行政管理部门会根据物业行为的恶性程度对其进行教育、罚款等行政处罚；其二，业主也可直接向法院提起诉讼，诉请法院判令物业停止侵害、赔偿损失。（诉可从两个方向主张，一是依物业服务合同诉其违约；二是以侵权来主张停止侵害、赔偿损失；二者选其一。）另外，双方还可协商、通过调解委员会调解等。

情景二中，物业给老王家断水断电的行为属于违法行为，老王即可向房屋或物业主管的行政部门投诉，也可直接提起诉讼（违约或侵权，二选一），诉请物业停止侵害，并向其赔礼道歉；如果造成其他损害的，还可主张赔偿损失。

《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

三、小区共有部分的收益应归业主所有

实例情景三 一天老王上电梯时碰到有人维修电梯广告播放设备，便随口问了句，这一个广告一个月收多少钱费用呀？维修人员告知老王一个广告一月1500元。老王估摸一算，这一个电梯每天 滚动播放的广告不下三条，一个月的广告费在四、五千以上呢，可这广告费哪里去了？于是老王要求物业公司向业主公布其5年服务期间的广告、停车等公共收益及使用账目，遭物业拒绝。物业认为小区内广告、停车等系其运营所产生，理应归物业所有。老王很不服气，便在业主群内发起“讨伐”公告，很多业主纷纷响应，并委托业主委员会主张权益。

小区电梯广告、外墙广告、公共车位出租等业主共有部分所产生收益究竟归谁？大多数的业主都没有自己才是该部分权利主人的意识；加之物业公司处于公共区域直接管理和经营的强势地位，最终导致物业侵吞共有收益的现象层出不穷，而我们有些“可爱的”业主确认为这本应就是物业的收益。

小区外墙、电梯、车位出租等收益到底归谁所有？首先要搞清楚该部分收益产生的基础是什么？不管是小区外墙、电梯，还是公用车位，其均系业主共同所有（即共有权益），而其所产生的出租等收益均系业主共有权益基础上产生的孳息收益，在扣除物业合理成本费用外，剩余收益理所应当的归全体业主所有；其如何支配应通过业主共同表决等方式来决定。（如业主表决该部分费用应用于小区大修基金或其他公共事务，并由物业公司直接管理和支配的， 物业公司也应当定期如实向业主公示。）

情景三中，业主有权要求物业公司公示共有部分所产生的收益，并有权决定该部分收益的用途；物业公司公示该部分收益及使用情况是其应有的义务，如若违背业主可依法提起诉讼维护权益。

《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

（《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条已列明小区外墙、车道、绿地、电梯、车库、车位等为业主共同所有。）

四、炒掉物业公司容易了

实例情景四 物业的很多做法在业主心中已积怨很深，终于因这次广告费收益的事情爆发，经业主委员会提议，经业主大会表决，最终解聘了物业公司，并准备更换一家口碑好的物业公司来管理小区事务。

对于物业服务企业或者管理人的选任，依《物权法》（《民法典》2021年1月1日实施后废止）第七十六条规定，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这个要求在实际操作上是有较大难度，但在《民法典》实施后该标准将被降低，通过比例基数将以参与表决的业主来计算，表决通过率只要过超过参与表决业主的半数即可，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

很明显《民法典》对选任或更换物业的程序标准降低，更有利于业主通过法定程序实现自己权益，成为小区真正的“主人”。

情形四中，如果业主均对现服务物业公司不满意的，可以通过共同表决的方式解聘物业，另行聘任其他口碑较好的物业企业或者自行组成管理人管理。（参与表决的人数应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与；参与表决的业主只要过半数即可实现更换业主。）

《民法典》第二百七十八条第一款（第四项），下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；...... 。

民法典》第二百七十八条第二款，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。