区域

先说结论，我们反复考察崇明的楼市之后，有以下几个观点——第一、在崇明养生养老，毫无疑问，世界级生态岛崇明，在生态环境方面，无论是空气还是水质，在全上海都鲜有对手！

第二、上班族自住来说，在地铁没有通车之前，不太适宜往返市区上班，过桥费往返一百大洋吃不消；等地铁开通之后，四五站就到浦东金桥，可切换多条地铁，无论是在五角场还是在陆家嘴上班的，自住通勤在崇明岛，完全没问题！

第三、从投资角度——1、近期肉眼可见的：A、单价不到3W，总价在300W以下能买到新房（注：在杨浦或浦东只能买两室户的老破小），放眼全上海，也就崇明和金山了，相比之下，崇明离市区更近，而且有地铁在建中；

总价300W的两种选择

同时，“与富为邻”，与浦东的房价价差太大，一旦地铁开通，想象空间无限！

B、不过，崇明岛由于定位是国际生态岛，跟海南一样，不搞大开发，所以从房产行情来说，是没有独立行情的，它的价位是与浦东高行镇、金桥镇保持同步水位；从这个角度来说，多层洋房的投资价值，远不如更加稀缺的别墅类，多层公寓走的是大路行情，而别墅类则是全市特别是东北角稀缺物种，很可能会走出一波独立的行情！2、远期战略预测来看——我看崇明多妩媚，料崇明见我应如是A、绿水青山就是金山银山，随着经济越发达，崇明生态岛的战略地位更加重要，未来的崇明，面对两千万的市区人口，一房难求是大概率事件；B、从区位来看，上海要跨过长江向苏北方向“扩张”，是大势所趋，包括长三角一体化、上海第三机场落子南通海门等动作已显现，未来崇明将由现在的后卫变成前锋！

C、为了保护生态系统，崇明严格控制人口数量，仅预留不到20%的土地来当建筑用地，其他全部是绿化覆盖；

所以它的房产供应是有天花板的，是不可再生资源，正是有限的供应量，才能确保未来二手房的价值含金量！小结：崇明购房是安全的！短期投资回报肉眼可见，“地铁一通，就是浦东”，长期的投资价值，也是有较大想象空间的；

PS的示意图

但崇明岛也很大，岛内分化也是一种趋势，所以在具体买哪个楼盘时，要认准“稀缺性”——包括地铁、学区、商业、医院、环境以及产品品质品牌等等。以上是一家之言，仅供阁下参考；当然，如果有考虑在崇明岛上买房的（注：属于海门和启东的另外那个镇除外），还是要认真阅读下面全文；相信看完之后，对整个崇明的房产才有全局的认知，不至于盲人摸象，或被别有用心的人带偏了，如果本文能对你在崇明购房起到那么一丁点帮助，那也很欣慰！以下是正文：

提到崇明房产，先简单给大家介绍一下崇明区的情况——崇明区，位于上海的东北角，与南通的启东、海门隔江相望，由“崇明岛、长兴岛、横沙岛”组成，世人称“崇明三岛”；

占地约1200平方公里，是整个上海面积的1/5，人口有83W，是中国第三大岛。

崇明岛成陆已有1300年（唐朝），1958年12月从江苏南通划归上海市管辖。目前，人口比较集中的地区，有三块，分别是：

区政府所在地“城桥镇”，是个老县城，各政府机构配置齐全，人气兴旺，以崇明本地人为主；其次是东边的“陈家镇”，陈家镇是由于崇启大桥开通之后，成为崇明大岛接轨市区的桥头堡，一时成为上海市区客户买房的扎堆地；另一个地方就是长兴岛了，以长兴镇为中心，人口还是比较密集的，其中的东北角，是由横沙岛的原居民拆迁安置过去的，现在横沙岛已基本腾空，留做造船基地。

说起崇明的房产，可以划分为三个阶段——

第一阶段：崇启大桥通车之前在2011年之前，由于崇明三岛孤悬长江出海口中间，“无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来”，与上海市区没有接壤，交通要靠轮渡，交通极为不便；在市区的人眼中，崇明是正儿八经的“乡下”，在上海主要是扮演“生态农业供应地”和“节假日旅游目的地”的角色；那时崇明没有房产市场，但起步即巅峰，正是由于是孤岛，加上生态环境优美和距市区较近，吸引了不少市区的富豪大老板，上岛买独栋大别墅；

览海国际高尔夫别墅实景

你现在沿着东滩的“揽海路”向东走，右手边隐藏在茂密的森林里的一些大别墅，比如览海国际高尔夫社区、上海海滩等，都是那时候的“杰作”；

那时的独栋别墅，大的占地三五亩，私家花园里还养一些孔雀、天鹅等奇珍异兽，极致奢华；

览海国际高尔夫社区实景

实话说，那个时候的崇明岛，交通不便，养老和白领都不来，反正成为富人的乐园，可与西南的西郊别墅、佘山大别墅相媲美。

第二阶段：11年崇启大桥通车，尤其是2016年撤县设区之后

2011年12月，崇启大桥正式通车，终结了崇明岛孤悬江中的历史；当然受益最大的是对岸的江苏启东，一下子就把启东纳入了上海一小时车程的范围内，尤其是靠近崇明的“圆陀角”一带，就诞生了像现在还在卖的“恒大威尼斯”等超大型文旅地产项目，这是后话，暂按不表。通车之后的崇明岛，引来了生态农业和旅游的大爆发，只要是节假日，都会大堵车，旅游的火热崇明县，带动了一批星级酒店拔地而起，比如长兴岛的开元、崇明岛的金茂凯悦、由由喜来登等等。

金茂凯悦酒店实景

房产方面，也有一些开发商上岛开发，比如远洋、由由、金茂、保亿、上实等星零开发一些楼盘，但这个阶段主要是以“养老地产”为主基调，目标客户就是附近的浦东和杨浦的一些老年人；包括曾经在崇明插队落户、支教过，有知青情怀的50后60后们，以及昔日各农场的职工和后代。因为往返市区100元的过桥费，当第一居所，天天往返上班显然还不实现。

但，风起青萍之末——崇明房产发生质变，是在2016年撤县设区之后，既然是“区级”，那就得有“区级”的资源匹配，于是乎：各大医院崇明附属分院来了、各大学校崇明分校来了、万达广场来了、城桥镇开发了以“万达广场”为中心的新城、陈家镇成为2035规划中的“中心镇”……

世界级生态岛、国际级旅游岛、智慧科技岛屿等的超级定位纷至沓来，更重磅的消息是“地-铁-要-来-啦”！第三阶段：19年崇明地铁的动工开建之后“地铁一响，黄金万两”

地铁的开建，无异于平地起风雷，从此搅舞起崇明房地产市场的满岛春色……“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”本来远离市区主战场的崇明楼市，忽然一夜之间，冒出了十几个新盘，它们大多集中扎堆在，前面所说的那三个人多的地方；

要么你方唱罢我登场、一浪高过一浪，要么同台竞技，争奇斗艳精彩纷呈……总而言之，原来以养生为基调、静悄悄的崇明楼市，一下子变得热闹了起来！随着交通的变迁，崇明楼市的定位也同步发生了变化：第一阶段是“富人岛”，第二阶段桥通之后，是“养老岛”，第三阶段地铁规划之后，变成了可以当第一居所的“生活岛”！下面给大家简单介绍一下，三大板块的新房情况：

》城桥镇

城桥镇板块，老城二手房在2万上下，以万达广场（已开业半年）为中心的新城，新房多层洋房在2.8W，都统一限价；

崇明万达广场实景

有十里江湾（在售）、金融街金悦府（在售）、保利项目（待售）、威尼斯（现房在售）等；那边99%都是本地客户，是老城的刚改客户为主，由于过桥还要走五六十公的陈海公路，所以上海市区的人，几乎不会到那里买房；

该板块的销售情况七七八八，不好不坏，既没有一二手倒挂，所以也不会出现摇号秒清现象；这一块新城不大，城市界面还是比较漂亮了，虽然刚开发人气不旺，但规划的道路和绿化都搞得非常不错；加上万达广场的强大赋能，日后等S7沪崇高速跨江大桥（第二条长江隧道，从宝山过去）开通，该板块前景也是不错的！

》长兴岛

长兴板块，离上海更近一站，倍受杨浦的动迁户，特别是老年人青睐（注：那里有杨浦新华医院长兴分院）；

长兴的新盘比较少，大名鼎鼎但烂尾的“泰禾大城小院”，那当时真是一时风光不二，全上海都算得上是销冠，风靡了杨浦和浦东的大街小巷；

上海市实验小校长兴分校正在施工中

二千多套房子卖了50个亿，但都被开发商挪作他用故烂尾至今，但如今你走在那“故宫”般的会所大门头，仍被它深深震到，这可能就叫“百足之虫，死而不僵”吧；

长兴马上入市一个新盘，是“金茂长兴逸墅”，是央企中国金茂的“墅系”力作，开发商实力无需多言；周边配套成熟，紧邻新华医院长兴分院（注：长兴人民医院），背后就是郊野公园，前面一排全是公检法等行政机构；

户型定位也比较精准，总价控制比较好，小区三面环水，交通非常便利，目前蓄客情况还不错；在“金茂长兴逸墅”的西边，有一个现房在售，是本土开发商开发的“御岛财富公馆”，小区品质和绿化都真心不错；

但就是当时定位过高，面积太大，目前剩下最小的都要169平，总价较高，还有近40套尾盘续销中。

御岛财富公馆实景

》陈家镇（东滩）

最后重点讲一下陈家镇板块，这边的新房比较多了，全部集中在陈家镇“新城”-东滩——

东滩规划示意图

新城的规划也是比较高端大气上档次的（注：规划中有崇明线（轨交19号线）东滩站点上盖40万方中信泰富综合体），这一片区由于有大桥（注：高速路下来约2公里）和地铁的通达（注：紧临地铁站口）；

加上配置了两所好的学校，思南路幼儿园和上海实验学校附属东滩学校（注：据说高中部也在建设中），属于“学区房”概念，所以成为上海市区的人，在崇明岛买房最扎堆的地方；这片区和整个崇明岛一样，都是限高18米，所以全部是多层、叠墅和联排或合院的物业形态组合而成；

房价都比较接近，多层洋房在2.8W+，叠墅3W左右，联排和合院3.4W左右，有的含精装有的毛坯有的简装，地段大同小异，比拼的更多是产品细节和小区规划空间了。总体来说，陈家镇东滩板块由于市区的人，尤其是以杨浦和浦东的人居多，前来买房投资兼自住，有需求增量，所以市场还是比较火热的；

比如像海和院第四期要摇号才能买得到，仁恒海明院售楼处也是人气鼎沸，据悉开放当天有效客户多达200组以上！

仁恒海明院售楼处实拍

最后，给大家推荐崇明在售和即将要入市的几个重磅项目，感兴趣的小伙伴可直接报名咨询或私信，获取更详细的楼盘资料（点击图片看详情）——

仁恒·海明院

由仁恒在崇明东滩打造的岛居度假进阶之作，还未入市。容积率为1.01，首推建面约75-155㎡的叠加，以及建面约160-200㎡的联排。

此次项目依然有仁恒打造的高品质会所，悦享全方位闲适轻松的度假体验。此外，整个住区人车分流，采用现代极简建筑风格。

仁恒·东滩云墅

东滩云墅由招商蛇口、碧桂园、仁恒三大房企共同开发，容积率仅0.8，推出建面约90-140㎡的叠加、联排与合院产品，均价约3.5万元/㎡，目前已经推出了三期。

仅约90㎡的联排，却通过上中下三层+地下室布局，做到布局最优化、利用率最大化。此外，小区会所由邱光德设计，包含有星光泳池、健身房、花店、书廊、瑜伽等功能区。

光明墅

项目由39栋4~5层叠加组成，主力户型为约90-120㎡叠加，户型面积虽小，但空间利用率高。容积率为1.01，均价3.1万元/㎡，均为装修交付，可轻松入住。

项目将诗意栖居的生活憧憬，融入到了社区景观的点滴设计中，采用现代新中式建筑风格，使整体建筑形态更加简洁大方。

路劲象屿·岛上的院子

项目位于陈家镇中心位置，与上海实验学校附属东滩学校斜对面，地块方正，占地7.8万平，容积率1.01，规划户数915户，项目主要业态为多层洋房+联排别墅。

岛上的院子由路劲+象屿两大强劲kfs联合开发，整个项目总高仅18米。项目推出约89-110m²岛居美墅和约75-94m²墅质洋房，本次首开401套，备案均价29138元/㎡，售楼处已开放。

禹州·东滩雍禧

崇明·东滩雍禧地处陈家镇崇明县，总建筑面积约5万平米，围合了联排别墅 、叠加别墅、商业风情街、精装管家式别墅等多重业态，复兴海派早期的辉煌，考究豪宅功能布局，电梯联排（预留电梯井）、双地下室空间、纯粹的英式管家服务以贴近生活的高贵，还原上海原味的里弄情怀。

目前最低价400万元/套起，共2款户型，分别为108.0~147.0㎡联排，102.0~132.0㎡叠拼，均南北通透。基本装修交付，绿化率35%，容积率1，一房一价，现房，款清交房。

融创·十里江湾

里江湾位于崇明区宝岛路与乔松路交汇处，由融创、招商、美的三大开发商共同开发，产品为洋房和联排别墅，洋房总高6层，一梯2户，南北通透，明厨明卫。

目前在售建面约90-127平米3-4房，均价29000元/平米，部分带装修，还有少量146-150平别墅房源，均价36500元/平，毛坯交付。项目预计十月加推。

揽海·高尔夫别墅

高尔夫独栋别墅，被称为别墅中的“劳斯莱斯”。不仅承接着峰层人士对居住的向往和追求，更是对资源的占有。随着限墅令、限高尔夫令等相继出台，高尔夫独栋别墅异常稀少，只为少数人所收藏。

览海国际高尔夫社区主力打造建面约400㎡托斯卡纳风格纯粹独栋，紧邻约2800亩的PGA锦标赛级双18洞高尔夫球场，搭配独享的约500-1700㎡的秘密花园，也是项目的最后一期，带200㎡+地下室，院子按亩计，现房，建筑风格上有多种异域风情，最低只要约1300万。

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如此诗意的岛居生活

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