徐汇滨江板块笔记：高尚地段崛起的十年 - 莫欺少年穷

徐汇滨江楼盘汇总：看一眼就挪不动腿，这里的新房有毒

在不少人的印象中，只有徐家汇、衡复康办，徐汇滨江才是徐汇区，就如同电视剧《上海女子图鉴》里，女主角曾说过：“听说头顶上有梧桐树的地方才是上海。”从襄阳路的IAPM一直到徐滨的龙腾大道，确实非常符合人们对于“上海”的想象。

徐家汇高耸入天的双子塔，旧租界异国情调的小洋楼，徐汇滨江人文气息浓郁的艺术馆，没有城隍庙南京路的人挤人，也不似外滩摩登得有点老派。徐汇以独特的低密度生活方式，饱含深厚的历史底蕴，吸引着土生土长的老克勒，以及实力雄厚的年轻新贵们缤纷而至。

然而徐汇区其实很大，除了上述的高尚地段之外，位于内环线外侧的田林新村和康健新村，又宛如花甲之年的老人一般，承载了上海几代普通老百姓的柴米油盐。

钦州北路&宜山路街景

这一片地区历史悠久，自古就是天然的农林苗圃，直到80年代初，由上海县所属的龙华、虹桥和漕河泾的部分地区，析出组成了田林新村办事处。从此之后，以上海西南片最大的工人新村住宅区为开端，拉开了田林康健地区城市化的序幕。

几乎在同时期，响应“上海需要自己的硅谷”的号召，由虹桥乡起头，析出漕河泾微电子工业区，并且在短短几年后，再次升级为上海首批的国家级经济技术开发区，走上了发展科技产业的快车道。

梦公园

至今日，田林康健和漕河泾开发区的地理位置接近，却各自走出了截然不同的城市轨迹。

前者延续着工人新村的社区面貌，虽然以八九十年代的眼光，是安居乐业的标志，但放到现在，无论城市界面还是商业业态，都已经显得落后。被同位于上海西南部，当年起步相近，后却经历了数轮城市更新的天山地区拉开了距离。

而漕河泾依托电子商务和互联网产业，一跃成为上海西部最大的核心商务区，就业质量力压同位于西南内中环、起步时间接近的虹桥经济开发区。风头甚至盖过了徐家汇和传统市中心。

01概况

田林康健和漕河泾地区位于市区的西南位置，是市中心外围，重要的核心产业园和大型居住区，起到分流并辅助CAZ的功能。并且也是衔接闵行和松江等西上海地区的重要一环。大地块位于内中环之间，平行于天山古北、龙华世博等区域。

地块在徐汇区内部的西北侧，非中央核心区域，也没有滨江段的得天独厚。但作为全上海最强大的经济引擎之一，提供了大量的就业岗位和财政收入，因而在区内的地位举足轻重。

东：徐家汇及传统市中心、徐汇滨江

南：南站植物园地区、长桥街道、南方商圈

西：万象城韩国街商圈、北闵行

北：古北国际社区、虹桥经济开发区

田林康健和漕河泾地区，按行政和定位，分为三部分。

一：田林街道：工人新村最集中，人口密度很高，占地面积也是区域内最大。沿街商业繁华，提供了版块内大部分的娱乐和医疗资源，并且是距离徐家汇和传统市中心最近的地界。

二：康健街道：街道保留有当年的苗圃风格，绿化覆盖率高，但城市率偏低，是新老公房和商品房混合的纯居民区。同时拥有徐汇区最集中的教育资源，学术氛围非常浓厚的地界。

三：虹梅路街道：漕河泾国家级新兴技术开发区的主体街道，写字楼密布，相对田林康健，道路界面和建筑都更新。也是除了市中心之外，城市效率最高的核心商务区。

02交通

地铁：

1号线：锦江乐园站、上海南站、漕宝路站

3号线：上海南站

9号线：漕河泾开发区站、桂林路站、宜山路站

12号线：虹漕路站、桂林公园站、漕宝路站

田林康健和漕河泾地区目前共有四条地铁线路、八个站点。轨交密度最高的是田林，占了四条线路，康健也拥有三条，充分满足日常的出行。即便区域中相对较弱的漕河泾开发区，都有两条地铁。其中九号线是松江进市区的通勤线，极度拥堵，是每个漕河泾码农挥之不去的噩梦。

并且区域内的站点，大部分都是重要换乘站，如果计算三站的换乘范围，还能额外再增加四条线路。前往任何重要商圈，都不会超过“一碗汤”的时间，什么是便利？这才叫便利。轨交密度在上海的内中环地区，无敌手。

桂林路站&漕溪路站

驾车：

东西向：沪闵高架、漕宝路-龙漕路、宜山路、吴中路

南北向：内环高架、中环高架、桂林路-老沪闵路，古北路-钦州路、柳州路

漕河泾几乎承载了所有西上海进城的东西向主干道，每天早晚高峰都是露天停车场，从高架堵到地面，一车叠一车，导航地图常年红得发黑。而南北向道路一侧被南站的铁轨和沪闵高架阻断；一侧有浦汇塘天然河道的同时，还遇上“闵大荒”这个恶邻，道路通畅度很差，跨境干道稀少，很多路都是断头。与密集的公共轨交形成鲜明的反差，开车在全上海算得上地狱模式。

漕宝路&桂林路

03商业

区域内商业：

中大型综合体：

徐汇日月光中心

社区配套：

新宜街、田尚坊、汇阳广场、中星城、越界庆春广场、田林路商业街、桂林路沃尔玛、中星城家乐福

3km内商圈：

徐家汇市级商圈、新虹桥-天山市级商圈、徐汇滨江区域商圈、万象城韩国街区域商圈、南方商圈

汇阳广场&沃尔玛&家乐福

地区商业主要集中在田林。徐汇日月光是核心商业综合体，业态偏年轻化，汇聚流量品牌和新兴网红店，除了周边街坊之外，也可以辐射到西南角的其他地段。

其余大部分都是服务于社区的日常配套，以餐饮和便民消费为主。田林的商业密度其实很高，不过吃饭以外的业态较为薄弱，沿街店面低端，购物仍需前往周边其他大型商圈。

宜家&日月光

康健新村和漕河泾开发区的商业氛围很弱，只有服务于白领的午餐配套以及亲子培训机构。好在片区位于大西南的地理中心徐滨，而西南整体的商业成熟度全市最高，因此哪怕田林康健漕河泾本身，没有多样的消费选择，可在15分钟生活圈内，选择就异常丰富。

04就业

区域内就业：

漕河泾新兴技术开发区

30分钟通勤圈：

徐家汇及市中心商务区、徐汇滨江-前滩商务区、虹桥经济开发区、大虹桥-临空商务区、七宝莘庄商务区

漕河泾开发区

漕河泾开发区和浦东张江齐名，是知名的科技创新开发区，撑起了上海互联网和IT产业的半壁江山，目前漕河泾汇聚了中外高科技企业3600多家，其中外商投资企业500多家。81家世界500强跨国集团在区内设立了126家高科技企业。

例如腾讯上海总部、英国ARM、思科、艾默生、3M以及科技创业孵化器等等，都落座于此。家门口就有这样的核心就业区，再加上强大的轨道交通，天天都可以加班到24点。

05医疗教育

区域内医院：

上海市第六人民医院（三甲综合）、上海市第八人民医院（二甲综合）

3公里内医院：

复旦大学附属中山医院（三甲综合）、上海中医药大学附属龙华医院（三甲综合）、复旦大学附属儿科医院（三甲专科）、上海市精神卫生中心（三甲专科）、中国福利会国际和平妇幼保健院（三甲专科）、上海市胸科医院（三甲专科）、复旦大学附属肿瘤医院（三甲专科）

田林康健和漕河泾地区有第六和第八两个大型综合医院，能够满足了大部分的看病需求，医疗资源分布，属于中环线的第一梯队。在3公里范围内，也有着众多优质的三甲医院，小病大病都能选择对症下药。

六院&八院

小学：

求知小学（二梯队） 、上师大一附小（二梯队）、田林三小（二梯队）、田林四小（二梯队）、西位实验小学（西南位育托管）、世外小学（四大民办）

初中：

中国中学、田林三中、西南位育中学（民办）、世外初中（民办）

西南位育&上师大一附小&求知小学

徐汇是教育强区，田林康健和漕河泾地区的教育资源丰富，遍地学区房，怎么买都不至于差。虽然没有顶尖的公办一梯队，但双学区+民办，提供了多种升学路径，选择面广泛，平均水准极高。

06环境

漕宝路街景

光大会展中心

漕河泾，浦汇塘河道

漕河泾开发区

虹漕路&苍梧路

越界庆春广场

田林路商业街

新宜街&神旺大酒店

中山西路街景

田尚坊

康健地区街景

康健园&桂林公园

07规划

近期规划：

一、鑫耀中城

整个项目总建筑面积约65万方，预计总投资超过160亿元，由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城新联合开发，配备有住宅、办公、商业及公建等设施。项目共分为五个子地块，地上建筑面积约39.2万㎡，地下建筑面积约25.68万㎡，总建筑面积超过65万㎡，约等于1座上海国金中心或者1.5座静安嘉里中心。其中将打造一个约8万㎡商场商业，由两个地块组成，通过天桥连接一起。中心位置则是约4.5万㎡商业文化中心，规划有4500㎡的剧院和1000㎡的多功能厅，建成后，将是徐汇的全新地标。

鑫耀中城效果图

除了商业外，鑫耀中城推出的全新楼盘也备受瞩目，一期日光，二期又将卷土重来。想具体了解该项目及附近其他新盘，可参考以下文章：

徐汇两大顶级流量盘，鑫耀中城和保利天悦怎么选？#x02

二、地铁15号线

上海轨交15号线目前已经实现全线轨道贯通。预计今年底竣工。全长42.3千米，起于紫竹高新区站，终到顾村公园站，全线共设30座车站，均为地下车站，途经闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山5个行政区，有十余条换乘线路。

15号线在建状况

该线路经过田林康健和漕河泾地区，和运营中的四条线路在上海南站、桂林公园站、桂林路站都有交集换乘。为本就便利非常的轨交又增加一条可选线路，前往上海西部的各大城市副功能区，不再需要绕行。

参考线路图

08人口构成

田林康健和漕河泾的人口结构主要有四类。

第一类是当地的土著，康健为农民宅地动迁，田林则是老工人家庭，他们见证了地块的发展，年龄较大；

第二类是在漕河泾或者其他西南商务区就业的高级白领，置业和租房都有部分数量；

第三类是看中版块内的优秀教育资源而置业的城市中产家庭；

第四类则是从事服务业的流动人口，在租客之中占据相当比例。

漕河泾开发区

09总结

优势：

1、位于上海西南侧的内中环之间，紧邻中央活动区，是标准的近市中心地段。可以迅速覆盖上海绝大部分主要商圈，城市效率很高。

2、轨道交通的配置拉满，加上15号线之后，五条线路在上海内中环堪称一霸，能够大幅度提高与城市其他地区的交互。

3、区域内高薪产业发达，提供大量的优质就业岗位，有着很强的城市竞争力。

4、在市中心以外，却拥有一个二甲一个三甲的医院配置，并且周边大型医院环绕。教育资源异常丰富，优质学校多，平均水准高。

5、上车门槛低，有大量的新村公房小户型可以控制总价。以最小的代价，坐拥临近城市中心的丰富资源。

虹漕南路街景

劣势：

1、地面交通堵车严重，自驾路网不通畅，私家车出行需要提前做好规划。

2、区域开发早，环境界面老旧，且地块都已经被开发，其中公房住宅占了绝大多数，改善空间极小。

3、区域内次新楼盘几乎都是学区房，溢价较高，购买门槛普遍达到1000万以上，但却得不到与价格相匹配的品质体验。

4、人口结构不统一，涵盖了各个财富水平的阶层徐滨，互相之间的生活习惯差异较大。

购买建议

漕河泾地区的住宅产品，主要分为两大类，第一是以田林康健新村为主体，80 -90年代建造的公房，另一类则是零落分布在大区域内的商品楼盘，主要建造年代在00-08年之间不等。以及极少量15年后的新盘准新盘。

田林康健漕河泾地区的受众，主要就是为孩子操碎了心的中产家庭家长，目标都非常明确，只买学区房。因此也使得此处的学区房价格，和地段更好的徐家汇非学区几乎持平。

若对于公办学区有一定要求，周边求知、上师大一附、师三全都是很不错的学校。综合区内的教育资源以及公办学校自身的水平，再加上准一流的城市资源，田林康健漕河泾的学区性价比是比较高的。

华鑫中心

而如果对学区并不是硬性要求，考虑到周边老化的社区环境，以及品质不上不下，价格却又非常昂贵的商品小区，竞争力就比较差了。切换到邻居长宁或闵行，可以在社区面貌或者小区品质上，得到大幅度的增强。并且交通和其他城市资源几乎保持一致甚至更好。

由于地区内的老公房数量较多，很多也都是学区房，因此除了买次新房居住之外，又多了挂户口的选择。预算充足的前提下，更建议在闵行或者长宁相近的区域，购置自住房，保证居住品质和街道环境，教育问题则交给老破小挂户口。小孩子才做选择题，成年人当然全都要。