《财经》年会2023：预测与战略于2022年12月17日-18日在北京召开。阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华出席并演讲。

　　邱晓华认为，房地产市场对中国经济的贡献有目共睹，对老百姓生活的改善是非常明显的，对城市建设面貌的改观也是非常明显的。因此，当前，对房地产市场的重要性，对它地位的重新认识是恰到好处的。

　　他指出，如果金融“三支箭”能够持续实施，必将有利于改善开发商所面临的问题。

　　此外，邱晓华还建议财政射出“四支箭”。

　　第一支箭是强化各级政府公共服务职能，采取多种方式集中购买收储一些合格的商品房，用于解决中低收入，特别是进城农民工和一些体制内住房条件相对差职工的住房需要。

　　第二支箭是降低商品房销售领域的各类税费水平，让老百姓感受到政府的温暖。同时，应当降低金融机构的按揭抵押利率，应该降1到0.5个点。

　　第三支箭是降低城市土地出售价格，促进房价适当下降。

　　第四支箭是进一步改善居住环境，在教育、医疗、商业和公共设施方面，加大政府和全社会的投资力度，创造更多更好的宜居的区域。

　　“如果我们对消费者也能射出数支箭，房地产市场的春天一定会很快到来”，他说

　　以下为演讲实录：

　　邱晓华：我这些年一直在地产公司担任独立董事，对地产有些了解，我发言的题目是“中国房地产市场的冬与春”。

　　大家知道，从去年下半年以来，中国房地产市场经历了一次深度的调整，至今还在调整的进程中，整个地产行业，无论是投资，还是销售、拿地、新开工、在建，诸多主要指标都是负数。今年1到11月，房地产开发投资比去年同期下降了9.8%，面积销售额下降幅度超过了30%，一线城市的二手房价格还在下降，70个城市的房价多数都在下降。可以这么说，房地产市场的冬天似乎还没有完全离去，冬天的温度还是比较寒冷的，这是因为这些年，我们在地产行业发展进程中，无论是开发商，还是政策，以及消费者，都存在一些不足。

　　就开发商而言，造就了今天的问题，当然也成就过他们往日的辉煌。但是今天由于对自己资产负债表的管理，对形势的判断，诸多方面的偏差，使得他们始终处在难以为继的尴尬状态。

　　就政府来说，这些年对房地产市场的认识始终在波动，一方面它重要，一方面又出台一些（表现为）不重要的政策，可以这么说，地产市场的波动在一定意义上和政府的政策不稳定、不一以贯之有关系。

　　不管怎么说，这些年，房地产市场对中国经济的贡献是有目共睹的，对老百姓生活的改善是非常明显的，对城市建设面貌的改观也是非常明显的。因此，对房地产市场的重要性，对它地位的重新认识是恰到好处的。

　　今天，政府终于再一次明确了房地产产业是国民经济重要的支柱产业，从去年下半年以来，可以说房地产市场的政策春风，尤其是地方政府的政策春风是一阵接一阵的。但由于三年的疫情，造就了今天房地产市场至今为止还是处在比较困难的状态里。

　　三年来，老百姓的收入水平、就业程度都受到了很大的影响。三年来，他们的消费行为也在发生变化，加上政府政策的不稳定，加上房地产市场出现深度的调整，这些都影响了市场的销售。但不管怎么说，冬天终将过去，中央经济工作会议提出保交楼、保民生、保稳定，要保持房地产的平稳发展的新要求之后，我们可以预期，房地产市场的春天一定会到来。

　　从目前的情况看，无论是中央经济工作会议，还是国务院副总理刘鹤，都对房地产市场有了一些新的明确的表示，这无疑对恢复市场的信心，对恢复房地产市场的发展非常有利。特别是从今年以来，房地产政策三支箭齐发，金融16条推动了房地产市场融资环境的正常化，三支箭不要小看，无论对正常的融资需求，还是对债券市场的恢复和接纳，以及资本市场功能的恢复，这三方面对上市房地产企业、没有上市的房地产企业在融资方面都是极大的改善，三支箭正在路上，无论是保交楼的，还是银行间市场的、债券市场允许优质民营企业进入，恢复他们的融资能力，无疑都是有利的。

　　特别提到了恢复市场功能，大家知道，这些年来，我们国家很奇怪的是对房地产上市公司不准再融资，一方面不准它定增，另一方面又不准它发债券，这次政策的调整变化，无疑对房地产上市公司是天大的好事，我相信这些政策的落实，一定会给房地产市场，尤其是给房地产开发上带来春天般的温暖。

　　从需求侧来看，下一阶段国家也会积极发力，促进地产基本面的修复，在整个政策的春风下，房地产市场最近也有一些边际性的改善，也出现一些积极的效应，我们初步预计，投资的恢复有可能快于市场销售的恢复。

　　如果金融三支箭能够持续实施，必将有利于改善投资开发商。在这边我想问一问，财政是否也应该要有数支箭出台，改善消费观，答案应当是肯定的。

　　第一支箭应当强化各级政府公共服务职能，采取多种方式集中购买收储一些合格的商品房，用于解决中低收入，特别是进城农民工和一些体制内住房条件相对差职工的住房需要，也就是说，我们各级政府应当把原来用于经济适用房、棚户区改造等方面的钱，适当拿出一部分集中收储已经建成完工合格的商品房，作为政府用于解决所谓新市民、老体制内中低收入职工的住房，这是第一支箭，应该要射出来。

　　第二支箭，是不是应当降低商品房销售领域的各类税费水平，从去年以来，地方政府在刺激或鼓励房地产市场方面出台了很多政策，主要是取消限购，取消限贷，取消各种各样的限制，在国家层面上尽管对一些居民买新房替代旧房有税收的返还，但目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率还是偏高的，4%也好，百分之几也好，都是偏高的，应该降1到0.5个点。

　　第三支箭，应当降低城市土地出售价格，促进房价适当下降。无论是土地价格的高企，无论是税费的高企，都是造成房价高的重要因素，真正由房地产开发上带来的房价高还不是主要的，因此，我们应当在城市土地出售价格方面适当降低，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。

　　第四支箭，应当进一步改善居住环境，在教育、医疗、商业和公共设施方面，应当加大政府和全社会的投资力度，创造更多更好的宜居的区域。政府前一段做了很多工作，包括商品房、经济适用房，但到各地去看，很多地方的居住环境都远不如普通的商品房，我们应当下大力气改善这方面的情况。

　　如果我们对消费者也能射出数支箭，房地产市场的春天一定会很快到来，当然房地产市场的问题不是一天两天形成的，至今为止，中央提出要把防范房地产领域的风险摆在重要的位置是很重要的，毕竟我们看一个数字，到今年超过5000亿到期的债务，明年接近4000亿的债务要还，这么大的债务对房地产开发商来说是巨大的压力，因此风险还没有完全消除，政府也需要多方面的化解，我们应当形成合力。

　　总之，从中国房地产市场的冬天来看，就是资金、投资、销售、开发等等方面还处在负数，还没有由负转正，我们需要继续加大温度，尽早使它升温。春天已经射出了三支箭，我们还要射出更多箭，使得房地产市场的春天早日到来。

　　如果说我们2022年我们经历了风风雨雨的磨难，2023年虽然还有风雨，但也有阳光，我们期待阳光能够更多的照进中国的房地产市场，让开发商、消费者都能够从政府的阳光中间得到温暖。谢谢大家！

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