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城镇化推进缓慢、房价下跌、土地财政枯竭，何以解忧？唯有拆迁！

但拆迁的玩法已经大不一样。

近日信阳市发布了《信阳市人民政府关于推进中心城区房屋征收补偿房票安置的实施意见》。

这份文件具有极其重要的参考意义，是目前河南省内唯一可公开查询到的，单独且完整的“房票”制度文件。

房票是安置补偿货币量化后，用于重新购置房屋的结算凭证。

简单来说以信阳为例，拆迁原则上不再补偿安置房，而是采取类货币化安置。所有折算的补偿给予[房票]凭证，重新用于购买商品房。[房票]你可以理解为“白条”，也可以理解为“购房抵用券”。

对于这个“新物种”里边有很多细节部分值得我们详细讲一讲。

1、房票限期使用18个月；

2、房源超市的概念；

房源超市是政府商定的商品房，要求必须是现房或者主体完工预售的商品房，且进入房源超市之日起6个月内具备交房条件。房源信息透明，且有额外价格优惠幅度。或者政府之前建设的安置房，也可以通过房票进行买入。

被征收人在房源超市中选择项目，进行房票的兑换。

3、选用房票赔偿制度，享受契税减免，还可以公积金提取、配偶公积金也可使用，以及组合贷；

4、选用房票赔偿制度，享受义务教育保障政策，即可保留原片区的入学资格，也可以享受新购买商品房片区的入学资格；

5、房票不可抵押、买卖、套现、质押；

6、房票购买商品房，购房款不得低于房票金额的85%拆迁，多余部分到期后货币结算；

7、选择房票安置，被征收人额外5%的补偿安置；

8、对于开发商结算，市级房票核发结算：商品房买卖合同生效完成备案之日起2个月内拨付60%、完成房屋初始登记1个月内拨付30%，交付后3个月内拨付剩余尾款。

信阳的[房票补偿]制度整体且完整，方方面面都很细致，未来全河南省都会抄这份作业。

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理解房票制度，就需要理解当下的拆迁背景。

简单来说，每个地方都有几大问题或者说难题。

1、城镇化需要持续推进，拆迁安置、基建包括城市建设是常态化政府工作；

2、地方财政极度依赖土地财政；

3、各大城市现行的商品房库存问题；

4、拆迁安置，包括过渡费、补偿费、安置房建设费用问题；

这是一个闭环，终点是商品房的销售。

城市库存少，商品房销售好，开发商才会积极拍地，政府才有土地财政，才能继续推动拆迁安置、城镇化。

从2016年开始，大规模的城中村拆迁和棚户区改造直接掀起了河南浩浩荡荡的楼市行情。当时是上层直接印钱，货币化安置，导致市场上购买力无比充裕，各个城市房价暴涨。

但经历过一轮楼市的透支，目前现状是：

1、城市商品房销售缓慢，库存不断提高；

2、因资金问题拆迁，很多地区过渡费断档、安置房迟迟不能落位，引发了非常大的民生问题；

3、楼市的循环陷入停滞状态；

以信阳为例，进入2021年信阳楼市去化速率显著降低，城市去化周期大幅度增加。虽然土地供应大幅度减少，但成交量同样大幅度减少，目前信阳商品房住宅去化周期已经接近22个月，远超于12个月的合理标准。

[房票补偿]就是非常明显的制度创新、运营创新，最直接的效用就是去库存。

1、18个月的使用期限，本质上是商品房的定向去库存；

2、不发钱，房票作为类凭证，保证了大部分的补偿权益最终又回到楼市循环当中；

3、房源超市以现房为主，根源上解决了各地安置房烂尾、延期的民生问题；

4、财政需要支出资金较少，包括过渡费等省了一大笔，资金利用效率大大提高；

5、资金敞口问题的兑付风险转嫁给了开发商；

6、如果下一步，开发商的兑付资金折现新的土地款，想想开发商的工抵房，政府的土抵房，完美闭环；

果然，政府有高人。如果有效执行，最起码快速、高效的平衡了城市的供需关系，改善了房地产颓势。

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提起房票制度，信阳不是首例，各地都有尝试。

比如南阳之前发布的《南阳市中心城区内河综合整治工程征迁货币化安置实施细则》中房票安置只是选择项之一。

其中明确了住宅房屋的房票金额=(住宅房屋合法建筑面积×评估单价)×120%+其他附属物、构筑物等补偿。

为了鼓励房票安置，在规定的签约期限内，签订征收补偿协议并完成搬迁的，根据评估结果给予上浮20%的奖励，而且更加急迫的规定了6个月的使用期间。

3月1日郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，推进货币化安置要求结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主，对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

网上流传的陈庄村调查问卷。

明确写到：一期已经基本建成，但二期设计、地址尚未选定，为保证被拆迁群众的利益，郑州市出台了货币化安置政策，安置均价大约每平方米6000元。

离陈庄村最近的商品房项目为碧桂园西湖，在售均价11500元/㎡。

高新区西连河村是每平方7000元左右，西连河村位于高新新城，最近商品房项目美的瀚悦府，在售价格12000元/㎡。

鉴于郑州市的政策和市场情况，[房票]制度下一步有极大可能全面推行。

目前最大阻力可能来自于拆迁谈判中，原住民对安置房价格、价值的认定，是否能够接受50%-60%商品房的评定价格。

这里我们可以参考一个典型案例：

2019年南阳卧龙区乔官庄中州村城中村改造项目当中，评估单价为6020元/㎡，加上所有限期的奖励大概7000元/㎡，但当时周边商品房已经突破1万的价格。面积补偿较少的情况下，房票安置根本推行不下去，村民更倾向于原地安置。

戏谑的是房票制度的推行跟当地的市场还有很大关系，商品房房价进入下跌通道之后，价差缩小，村民的响应率要高很多。

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目前河南楼市整体不容乐观。

整个2021年河南省房地产开发投资增速、商品房销售面积、销售额增速都陷入持续暴跌，像信阳、南阳等市场恶化非常严重。

新一轮大拆迁、货币化安置结合房票的方案，是现行城市建设需求、财政结构、经济情况等综合需求的最优解。

但是单单回到房地产而言，长期还是要看人口，被拆迁的土地不再建设安置房，未来又会建设新的商品房。

短期的市场供需通过调节，只能将矛盾延后。如果产业、人口未能有效改变，这种繁荣只会是一种虚假的繁荣。

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