中金公司发布研究报告称，考虑到中国海外宏洋集团（00081）今年销售有望实现弹性增长、提供股价催化剂， 上调目标价 10%至 5.53 港币，对应 5.5/5.3 倍 2023-24 年市盈率和 23%的上行空间。 当前交易于 4.5/4.4 倍 2023-24 年市盈率。维持盈利预测和跑赢行业评级。

　　事件：

　　近期调研了宏洋位于惠州、汕头的 3 个高端改善楼盘：惠州百贤府、中海汤泉，及汕头海怡半岛。公司 1-4 月销售额同比增长 44%至 174 亿元， 其中 4 月单月同比增长 33%至 39 亿元、对应环比跌幅为 32%。

　　▍中金公司主要观点如下：

　　本次调研项目在流速、定价方面跑赢当地市场。

　　汕头和惠州均为宏洋的深耕城市（去年公司在两市销售额均位列第三）。本次调研的楼盘去化情况显著优于市场，主要原因在于项目所处地段优越、具备稀缺性，叠加产品力和操盘力过硬，以及国资背景带来交付背书，因而能够较好迎合当地主力购房人群的改善型需求。具体来看这三个项目的量价表现：

　　惠州百贤府：

　　位于惠城区金山湖湖心岛，定位高端改善，去年 5 月开盘后销售均价超过 3 万、成为惠州价格“天花板”（附近新盘价格 2 万左右），首批 56 套房源 3 个月内基本售罄。

　　尽管今年 3 月以来受惠州限售放松、次新房集中入市影响，叠加在售户型对改善型人群吸引力下降，项目流速有所放缓，但中指显示其量价表现仍好于周边其他可比新盘。

　　惠州中海汤泉：

　　位于惠城区的养老度假项目，具备依山傍水的优越地理条件。一、二期于 2019 年 11 月开始陆续出售，半年内约 200 套房源基本售罄。

　　当前在售的四期（21 年 4 月开盘、年底加推）去化已有六七成，案场人员反馈今年初疫情影响退散后去化明显提速，且四月以来项目热度并未随整体市场回落，当前来访量仍保持每周超 30 组的水平。

　　汕头海怡半岛：

　　去年 3 月从龙光收购， 位于主城区龙湖区东海岸，是宏洋在汕头定位最高端的项目。项目共 10 栋楼，去年 9 月首次开盘以来1-6 栋已基本去化， 中指显示 1-4 月为本地销冠，月均去化近 60 套（竞品最高为 20 套左右），且年初至今每平米成交均价提升 500-600 元。

　　料公司今年销售额有望顺周期实现弹性增长。

　　考虑到去年基数较低（22 年同比-43%） 且今年推货充裕、达 1100-1200 亿元， 保守假设去化率同比上升 6ppt至约 40%（往年基本超 50%），则公司今年销售增速已超10%。 1-4 月公司销售额同比增长 44%至 174 亿元，增速与重仓一二线城市的均好型房企相若。

　　风险

　　销售恢复进度不及预期；结算规模或利润率差于预期。