一、建筑方案常用的那些名称解释：

01

用地面积

是指报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明）。经红线圈定的可用于房屋建筑以及各类配套、道路、绿化等在内的全部建设用地面积；包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。

02

净用地面积

开发商可以用于建设的土地面积；业主只对此部分土地拥有财产权。

例如你买了一块地，但由于市政或其他原因，需要占用你一些土地，如市政道路（即常说的要扣路幅），还有如在土地边有高压线，国家规定就需退出多少米才能建房的。所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积，土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积。

03

代征面积

即由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担一定费用，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地称为代征地。对这部分土地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。这部分土地的用途是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。

04

建筑密度

指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

注解：

1）建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念，建筑密度大，说明用地中房子盖的“满”，反之则房子盖得“稀”。

2）影响建筑密度的因素：

(1).日照间距（南北差异大，与周边建筑有关）

(2).建筑进深（环境品质与个体品质的平衡）

(3).绿化率(住宅环境品质的硬指标)

05

容积率

项目用地范围内陆上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值；容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

容积率=总建筑面积÷总用地面积

总建筑面积=基底面积*平均层数

建筑密度=基底面积÷可建设用地面积

容积率=建筑密度*平均层数

注解：

(1).容积率的值是无量纲的比值，通长以地块面积为1，地块内陆上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值；

(2).容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；

(3).规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；

容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积；

(4).一般情况下，容积率越低，居住的舒适度越高；

过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降。

容积率对应了不同的产品，决定了项目的客户层面，进而决定了项目的竞争地位

与容积率密切相关的几个指标：日照间距、建筑密度、建筑限高、建筑退线

06

容积率拆分

通常，给定一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。

07

绿地率

绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%

在房地产开发中，政府有规定这是这个指标，一般是不少于30%。包括公共绿地、宅旁绿地等，其中公共绿地要求是宽度≥8米，面积≥400m2，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%，且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照; 而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5m和道路边线1m以内的用地，不得计入绿化用地。

08

绿化覆盖率

绿化覆盖率(%)=绿化植物垂直投影面积/城市用地总面积×100%

09

建筑退让线

建筑退让线是指建筑红线与地块红线之间的距离。一般公共建筑退让10-15m。建筑的退让是为了留出适当的公共空间或者满足日照要求，避免阻挡周围建筑的光照。

10

平均层数

指一个建筑地段内所有建筑各层面积总和与这些建筑基底面积总和的比值。

平均层数=地上总建筑面积÷楼层平均面积之和

=（用地面积*容积率）÷（用地面积*建筑密度）

=容积率÷建筑密度

影响平均层数的因素：

11

宗地四至

指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。一般填写四邻的土地所有者或使用单位和个人的名称。

12

三区六线

▲三区：

1)镇域范围内确定不准建设区（区域绿地）

2)非农建设区（城镇建设区）

3)控制发展区（发展备用地）

▲六线：

1.道路红线：规划的城市道路路幅的边界线，反映了道路红线宽度。

是规划道路的路幅边界线，是划分城市道路用地和城市其他建设用地的分界控制线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。规划道路红线之间的宽度叫做道路红线宽度，它由三部分组成：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度，铺设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度，种植行道树所需的宽度等。道路红线是上述道路横断面各组成部分用地的总称。

2.城市绿线：城市绿线是指城市各类绿地范围控制线，凡是城市公共绿地、防护绿地、风景园林、道路绿地、湿地，以及古树名木等都应划定城市绿地界线，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》等标准，进行绿地建设。

城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

3.城市紫线：城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

在城市紫线范围内禁止进行下列活动：即违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

4.城市蓝线：城市蓝线是指河道规划控制线，蓝线控制范围应当考虑堤防、防洪、环保、景观、排灌等需求，包括为保护城市水体而必须进行控制的区域。

在城市蓝线范围内禁止下列活动：即排放污染物、倾倒废弃物等污染城市水体的行为；填埋、占用城市水体行为；挖取沙土、土方等破坏地形地貌的行为；其他对城市蓝线构成破坏性影响的行为。

5.建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。

6.黑线：市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。

黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。

二、住宅建筑方案设计要点：

1.总图设计（规划条件）

(1).规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围坐标、地形情况、高程控制网等、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。

(2).地形图；

(3).甲方要求：项目的定位，项目宗地资料（历史、文脉、气候等），居住人口历史资料，户型情况，建筑风格色彩等要求，法律法规，当地的城市技术管理规定等；

(4).市政水、电、热、燃等管线接口位置（包括电力、煤气、水等）；

(5).周边现状，名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等，收集地勘水文地质资料等。

注意：拿到后须现场核对资料，核对用地指标，用地红线面积，核对标高等！

2.建筑规范：

(1).《建筑设计防火规范》

(2).《民用建筑设计通则》

(3).《住宅设计规范》

(4).《住宅建筑规范》

(5).《建筑工程建筑面积计算规范》

(6).《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》

(7).《民用建筑绿色设计规范》

(8).《城市道路和建筑物无障碍设计规范》

3. 总图设计要点：

(1).用足指标

(2).货值最大化

(3).复制模块

(4).配套房最小化

(5).赠绿规划和底层挖掘

(6).控制地库（面积，高度）

(7).减少入口

4. 影响产品形态的几个重要因素：

容积率

建筑密度

建筑限高

日照间距

建筑退线

5. 住宅容积率与产品关系对应参考：

容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目；

容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分及双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质；

容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅；

容积率0.8~1.2全多层项目较多，如与低层或联排别墅组合，密度较高；

容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般，如果是多层与小高层的组合，环境品质较好；

容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目；

容积率2.0~2.5，正常的小高层项目；

容积率2.5~3.0，小高层+二类高层（18层以内）。此时如果全做小高层，环境会很差；

容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）；

容积率6.0以上，摩天大楼项目。

三、住宅方案设计简要案例：

已知，某居住用地的规划技术指标为如图所示，

做联排别墅（甲方要求）：381~400m2/户

普通住宅：

90m2以下占比30%（规划局要求），90 m2~120 m2占比30%

100~120m2(总面积去除联排面积和90m2以下的面积)

设计简要步骤：

建筑面积=用地面积x容积率

=(1.6~2.0)=(~)m2

则，

90m2以下面积：

(~)m2*0.3=(30278.4~37848.0)m2

90 m2~120 m2以下面积：

(30278.4~37848.0)m2

公建面积：

社区用房面积：800 m2

物业用房面积：建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，约

(~)x0.007=750m2

其他部分如：学校、菜市场、医疗、文体等按《城市居住区规划设计规范》及当地要求规定设计；

其他面积：架空层、半地下室、开闭所、垃圾收集点等

最后可得联排别墅面积，面积除以每户面积数可得总户数。

项目平均层数：

由于，

①基底面积一般大于楼层平均面积；

②不是所有单体都能做到相同层数；

③其他因素的影响，如日照、退线等；

故须修正建筑平均层数。

若日照修正系数为1.27，楼层修正系数为0.6~1.0，

则，

四、总结：

景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。

位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则。