文 | 徐苑蕾

　　今日房地产板块全线拉升。截至收盘，A股蓝光发展、阳光城涨停，金地集团和新城控股涨超5%。港股方面，龙湖集团、旭辉控股和时代中国领涨，涨幅均超10%，碧桂园则涨超8%。

　　消息面上，有外媒报道称，中国监管层正计划通过担保新债发行为示范性房企提供流动性支持。其中，龙湖集团发债计划率先被披露，中债信用增进提供全额担保，此举被认为释放出重大意义。

　　而民营房企发债破冰消息传出的同时，“央妈”也试图通过降息政策来刺激投资消费。在MLF下调的背景下，有分析人士认为，为拉动按揭贷需求，对冲停贷事件的负面影响，8月份5年期LPR存在超幅度调降可能，下调幅度或高达25个基点。

　　传龙湖中票获全额担保

　　今日地产板块的反攻行情，与一则融资信息密切相关。有外媒报道称，中国监管层正计划通过担保新债发行为示范性房企提供流动性支持。

　　最早传出发债具体计划的是近期处于舆论风口的龙湖集团。根据报道，龙湖集团将要在境内发行新的中期票据，发行规模不超过15亿元。值得注意的是，针对该笔中票，中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

　　今年5月，龙湖集团和碧桂园、美的置业3家民营房企就曾被监管机构选定为示范房企并发行债券进行融资。彼时，为吸引投资人，创设机构通过发行信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）为债券发行保驾护航。

　　而相较于之前采用的信用保护工具，此次中债信用增信直接参与担保所释放出来的意义则更为重大。

　　“中债信用增信直接担保增信作用更强，力度更大。”一位券商分析师指出两者之间的差异表示， 中债信用增信全额100%担保，而之前信用保护工具平均担保10-20%。另外，本次担保机构和发债场所的主管单位是央行，之前担保机构和发债场所主管单位为证监会，前者给予的流动性支持更大。

　　龙湖集团被视为内地民营地产的“最后一道防线”，但近期却因瑞银报告唱空和商票逾期传闻而遭遇股价暴跌。上周，龙湖集团董事会主席吴亚军强势辟谣，此后龙湖还在8月15日宣布获得一笔35亿元港元的俱乐部银团贷，预计本周完成签约。

　　除了龙湖集团外，市场消息称，前述监管层支持的示范模式可能会推广至金地集团、碧桂园和旭辉控股等多家民营房企。因为行业负面情绪影响，近日这些房企在二级市场价格均出现大幅下跌。对此，多家相关民营房企回应媒体证实监管计划给予积极支持，并称“目前正在沟通中。”

　　5年期LPR或超幅度下调

　　民营房企发债破冰消息传出的同时，“央妈”也试图通过降息政策来刺激投资消费。

　　8月15日，中国人民银行下调一年期中期借贷便利MLF和7天期逆回购操作利率各10个基点。具体来看，MLF利率由2.85%下调到2.75%，7天逆回购利率由2.1%下调到2.0%。

　　不少机构人士对此大感意外。MLF是LPR调整的一个重要变量，简单来说，就是LPR上游的成本。因此在MLF下调的背景下，分析观点普遍认为，8月LPR将会再次迎来下调，且5年期LPR下调幅度或超过往。

　　“本月1年期LPR将同幅度下调，而5年期LPR存在超幅度调降可能。”民生银行研究院高级研究员应习文表示，政策利率对市场利率的指导作用在减弱，市场资金需求不足成为利率的主导方。同时7月各项宏观与金融数据不给力，也客观需要宽货币和降成本的政策呵护。

　　浙商证券李超宏观团队则预计，8月1年和5年期LPR报价或将分别下降10和25个基点，5年期LPR降幅更大的核心目的在于拉动按揭贷需求，对冲地产停贷事件的负面影响。

　　6月在万科股东大会上，郁亮曾表示，短期房地产市场已触底。但来到7月，房地产市场企稳回升的态势被打断，商品房销售再度转冷。根据国家统计局8月15日发布的数据显示，无论是开发投资、销售金额还是土地购置，各项关键指标同比仍然大幅下滑。

　　此外，除一线城市商品住宅销售价格微涨之外，二三线城市整体呈下降趋势。从房价来看，7月在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。

　　这说明，虽然目前主流城市房贷利率已低于2015年的水平，按揭平均放款周期亦降至2019年有记录以来的新低，但仍未扭转市场需求的疲软。

　　近期，中央政治局会议强调“保交楼”，各地成立房地产纾困基金，央企AMC开始对接出险项目等，都意味着房地产风险处置开始加速。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，如果四季度供给端冲击得到缓解，辅以调整“认房又认贷”等需求端政策，房地产全链条下行的局面有望得到缓解。