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　　毫无疑问，我国房地产行业自去年下半年以来进入了超过1年的深度调整周期之中，面对大面积的疫情干扰、经济增长降速、居民购房意愿降低的影响，内房企在销售降速中逐渐分化。

　　相较而言，龙湖集团尽管在销售端受行业贝塔因素影响有所下滑，但凭借着一直以来稳健的经营风格、多元化的业务布局、资产厚实的底子，财务得以保持稳健，开发交付依然有条不紊，上半年累计交付5.2万套房源，提前交付率达90%以上。

连续6年“绿档” 今年到期债务已偿清

　　如果我们以资金为开端，来审视地产开发运营的商业模式，那房企的“财务”无疑是贯穿整个商业周期最为核心的要素，同时也是区别不同房企的经营风格、判断房企能走多远的关键所在。

　　截止2021年底，龙湖综合借贷总额仅为1920.7亿元，且平均借贷久期长达6.38年，其中短债为145亿元，占比仅为8%，债务结构健康。同期在手现金为元885.3亿元，现金短债比高达6.11倍，为近年来新高。此外，即使剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍达到3.88，现金流充裕。

　　截至2021年底，龙湖的净负债率为46.7%，扣除预收款后的资产负债率为67%，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，再创新低。

　　显然，截止去年底，龙湖的财务已然属于“优等生”并还在持续优化。今年以来，作为被监管机构选定的“示范房企”，龙湖累计新发4笔公司债，合计50亿元，融资成本维持在4%左右的水平，跟央企国企融资成本几乎持平。

　　此外，在7月中旬如约赎回到期的4.5亿美元优先票据后，龙湖集团在2022年内再无刚性兑付的债务。

　　值得一提的是，近日龙湖已与多家国有及外资银行达成协议，将获得一笔近35亿港币的俱乐部贷款，预计本周内签署完毕。这打破了近年来行业内无民营房企成功发行银团贷款的局面。

　　从保持通畅的多元融资渠道、与国企持平的融资成本看，龙湖目前的财务状况是得到了市场聪明资金方充分认可的。且凭借稳健的财务与持续的现金流，惠誉、穆迪、标普均分别给予龙湖BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

扎根高能级城市 可抓住复苏先机

　　以2021年销售和债务数据来看，龙湖近三千亿的销售所占用债务不足两千亿，这在行业内是很低的。而杠杆率低的背后，则是龙湖厚实的自有物业和盈利有保障的土地储备。

　　截止2021末，龙湖的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。全口径面积相当4.3倍于2021年的销售量，目前来看，龙湖的土地储备是充足的，短期并无新增土储焦虑，拿地自由度相对较高。

　　而在龙湖的土储中，在售项目只进入了68个城市，且90%以上的项目在一二线城市。提前避开高风险的三线及以下城市，是龙湖销售去化和盈利的保障。

　　成本方面，截止2021年底，龙湖总土储的平均成本为每平方米5251元，仅为2021年合约销售单价的30.9%。土地储备宽厚的盈利空间，是龙湖较好利润率和盈利增厚权益、降低杠杆率的本质所在。

　　此外，高能级城市的布局，还可以在房地产销售转好时抓住复苏先机，实际上，龙湖集团销售已经在行业中率先实现转正。

销售已率先复苏 销售均价坚挺

　　克而瑞数据显示，2022年1-7月，龙湖集团累计实现全口径销售额达到1040亿元，销售同比接近回正，明显好于克而瑞统计的百强房企近50%的同比降幅，龙湖在行业动荡阶段，始终保持在TOP10行列。

　　由于领先的品牌、产品力，龙湖集团在少数高能级城市深耕并取得了较为可观的市场份额。上半年在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十。

　　尽管如此，面对行业普遍销售不振，不少房企的股价均面临较大压力，即使是销售量价稳定的龙湖也有被“错杀”的风险。对于此，龙湖大股东及主要股东增持2亿股，合计约55.6亿港元，董事长吴亚军表示，她相信行业会回归到正确的轨道，而龙湖这样优秀的公司，在行业出清后，会有更大的机会。

　　实际上，前七个月龙湖销售回款量价表现均稳定，这或也是龙湖上半年流动性和融资环境较好的原因。随着房地产调控政策的逐渐转向，疫情对于经济影响的消退，下半年行业销售有望迎来边际回暖，房企的流动性有望逐步改善。

多元现金流成穿越周期的“压舱石”

　　如果说多数房企的资金来源，主要是融资和销售回款，那么对于龙湖来说，还有第三项和第四项资金来源，即自持物业和物业管理的经营性现金流。

　　在“空间即服务”的战略下，龙湖集团商业运营、长租公寓、物业管理等经营性业务经过多年沉淀，均跻身行业前列。

　　2021年，非地产开发业务贡献收入已接近10%。而根据克而瑞披露的数据，2022年上半年龙湖集团商业及租赁住房的租金收入达到66亿元，即每月仅租金入账超10亿元，全年有望超120亿元，较2021年同比增速或超20%。

　　自持物业相继成长壮大并贡献现金流和利润，成为公司穿越周期的“压舱石”和“稳压器”，也是行业周期发展中可攻可守的利器。截止去年末，龙湖商业开业总建面594.23万平米，目前在建投资物业27个。预计今年开业的将有18个，合计建筑面积将达到751万平米，这将为龙湖今年全年业绩及现金流奠定基础。

　　此外，龙湖的物业管理业务也在2021年贡献了84亿营收，成为继物业开发、物业投资后的第三大业绩贡献力量。且物业管理的现金流稳定性和成长性较租金收入更佳，加上轻资产输出的空间，有望成为龙湖今后的重要增长极。

90%提前交付率 上半年结转收入有保障

　　龙湖凭借着稳定的现金流，成为上半年保交付的领军企业。据乐居统计，龙湖集团高品质交付了位于49个城市的76个项目，合计83个组团共52500套品质住宅。成为继碧桂园后的交付数量第2的房企，明显高于其销售排名，且提前交付率90%以上。

　　实际上，房企的交付和销售是相互依赖的关系。好的销售回款，是提前交付的保障，而稳健的交付，反过来又是销售的口碑和信用，因此两者容易形成良性循环，或者恶性循环。

　　客户对龙湖提前交付的满意度高达91%，此外，龙湖还不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，这无疑将再度提升其品牌力和信誉，明显助力销售端回暖。

　　超预期的交付，将带来可观的结转收入，在上半年物业、租金收入稳健增长的前提下，预计龙湖上半年将时间可观的业绩表现。