来源：一勺言

　　两天前，融创集团会开到凌晨三点。

　　集团高管与区域总是参会主力，据说老孙非常乐观，要求明年6月30日恢复正常的经营。

　　这个会议，距离证监会第三支箭射出，仅隔五天。

　　开会基本是为了注入信心。会上强调说，绝不躺平，要积极拥抱政策，抓住机遇。理由是，‘融创有优质资产，团队有韧性，可以打赢翻身仗。’

　　会议前一日，融创对总部组织架构进行了调整，基调是合并架构做精简，降薪降级则覆盖了数位执行总裁、副总裁、总裁助理等管理层。

　　1，新成立地产经营运营中心，马志霞负责

　　下辖经营管理组、产品与营造管理组、营销与客户关系部（合并了营销、客研、客关）、成本与采购管理部（合并了成本管理与采购平台）

　　2，新成立资本与融资中心，高曦负责

　　3，新成立资产和运营管理中心，唐海坡负责

　　但是，所有这一切重要么？

　　比它更重要的是，此时此刻，过去一年，融创的地方业务发生了什么样的变化。

　　融创出险以来，几乎所有人的注意力都只集中到了‘白衣骑士从何而来’，每隔一段时间，询问一下。如果没有进展，就暂时关上融创这本书，等待下一个时间点唤醒。

　　但是，白衣骑士出现前，融创过关最重要的砝码，是自己的一线业务如何渡劫。也许白衣骑士永远不会出现，不抛弃你的永远是你自己。

　　董小姐觉得，在目前纾困资金封闭运行的救市特征下，过于关注总部，忽略地方视角，只会让你更加读不懂融创。一个真实的融创，主要存在于地方的一线业务里。

　　过去一段时间，董小姐采访了多位融创不同区域的中高层，借由他们之口，一个真实的融创慢慢开始浮现出来。

　　也许你会觉得，他们太过于个人视角了，但是，兼听则明吧。

　　而董小姐个人的强烈的访谈感想是，即使明年融创真正有机会回到正常后，它也需要一场主动的内部改革，从组织到人事，从文化到治理，如此才能配得上渡尽劫波后的复活。

　　以下是多位内部人的口述汇总。

　　判断

　　一个多月前，老孙对市场的判断是，到明年6月份之前，市场都不会好。

　　两天前的集团会上，他说，融创要在2023年6月30日恢复成一家正常的房企。

　　两个判断，看着矛盾，主要是看你理解的角度。差不多一个意思，大家都需要打打鸡血。

　　更早之前，公司管理层认为，疫情管控很快会过去，毕竟经济是第一位的。很多人更多是商人思维。在2020年底，公司押注政策放松，利好经济，利好房地产。因此，2021年初的时机就很重要，融创需要抢占先机，所以也跟着做了一些配套的投资动作。2021年上半年，融创四处出击，拿地支出超过900亿。

　　老孙曾经在公司内部反复强调，要认清现实、尊重常识。

　　他说，现实问题是，我们遇到了疫情的黑天鹅，又遇到了股市与金融市场的灰犀牛，遇到了所有这些东西的叠加。但是，常识告诉我们，这些事件都是偶然事件。人要回归到一个常识，常识就是，房地产始终是中国的支柱产业。

　　判断一直是老孙的权力，甚至是他个人的特权。

　　这家公司的油门与刹车系统就建立在他的判断里。然后，他又把油门与刹车重组分配为各个区域总的专有权力。

　　只可惜，一段时间内，在一些区域，油门加上了，刹车系统却被卸了。在一段时间内，孟德、马总甚至是融创最早喊踩刹车的人，但是这些声音并未被华北与西南听到。

　　西南

　　融创现在最难的区域是云贵、成渝、华北，相对好一点的是东南、上海区域。但是准确的说，每个区域都很难。

　　总部高管在公司内部说，躺平了等死就是十死无生，继续奋斗才能九死一生，还有一线生机。

　　最难的云贵、成渝这边，大部分项目都是半停工状态。目前内部最努力的也是大西南，还没躺平。西南区域虽然被拆分了，但这一片大部分都是合作项目，可以放到一起看。之前这里拿了很多文旅盘，因为疫情的问题耽搁了，还因为环保的问题被拆了好几个，每个项目都损失大几十亿。

　　董小姐你能想象吗，有的项目客户去看房还要提前三天办理边防证，有的项目拿下来后，又告诉我们是水域不能开发。这些项目全是硬亏，把前西南区域一下子就拖垮了。私下说，西南ZF这边欠我们融创挺多的。

　　其实融创西南的综合实力是不错的，人的能力也是不错的，老西南的人都看不上华北区域，他们的操盘能力，我们压根看不上。

　　前段时间，多个区域的投资基本被叫停，以前区域有四组投资的人，现在一组也没几个人了。

　　权力再分配

　　融创不是一个喜欢玩架构的公司，对各个区域的授权，包括到今天，公司情况发生这么多变化，集团对地方的授权都是非常大的。

　　现在，融创城市公司只有一些特殊的事项才会上报集团。比如说一些大宗的资产处置，一些特殊的销售政策的使用。

　　现在权力不仅没有上收，从今年开始，很多权力还在陆续下放。在老西南一带，融创城市的权力变得非常大，区域的权限在进一步下沉。

　　今年以来，在政府主导的纾困救市、保交付里，你甚至会觉得有些区域形同虚设，区域又觉得城市公司有点失控。因为，干活的人全是项目上的。

　　我们常常开玩笑说，如果哪一天融创继续裁员，区域可以裁到只剩区域总裁一个人，但是项目上的人都动不了，因为还要干活。

　　区域下放的权限，比如流程、更名这些细节，以前区域管的很严，现在管的很少。用人的权利是变化最大的。以前，很多城市总主抓的是经营，人事上，包括城市的各个部门负责人，过去都是以区域的意见为准，现在都变成以城市的意见为准了。

　　每个区域不一样，但是老西南这边，在让区域慢慢的空心化。

　　现在，很多融创城市公司对区域和集团的意见非常大。为什么呢？

　　以前区域和集团，通过强管控，决策权很重，现在所有的事情只有一线的人员才能做得了。区域只能刷存在感，并不能做任何的决策，因为你所有东西都不了解，没法儿做决策。区域很尴尬的，这也导致集团也没有抓手了。

　　以前区域的人可以通过制定标准、资源整合，通过一些会议来管理城市公司，区域总要听各个部门负责人汇报，现在各个部门负责人只能提建议，最终还是要听城市总、片区总的。现在谁跟区域开会啊？现在我们会议极少，汇报极简，资源也整合不起来。

　　以前区域总裁也没有那么下沉，区域总会通过几个部门负责人作为抓手，去管理各个城市、项目。现在大家都可以直通总裁，每个总裁可以直接跟每个项目总对话。现在更加高效。

　　如今很多区域平台的工资，都是由项目来发的。这意味着什么，你感受一下。

　　集团也好，区域也罢，现在都管不了城市的死活了，不是不想管，是真的管不了。以前还可以拆东墙补西墙，很多资源在市场好的时候可以整合，在市场差的时候整合不了。

　　因为，现在项目都是封闭运行，每个项目都有不同的资方，不同的合作伙伴。比如工抵房，很多东西都打不通，现在都是各玩各的。下面的城市总要解决实际的问题，比如发工资，项目怎么交付，跟施工单位怎么谈。

　　压力最终给到的是城市这里，相当于每个城市总来负责领生死状，这个团队能不能hold住，看你这个城市总的能耐了。

　　我们在16年~2022年之间经历了所有事情，很多我们的国企合作方，现在才开始经历，我是觉得这个是国企和行业的悲哀。

　　他们现在也还是四级管控，有集团、有城市、有区域。但是有些企业一个大区管十五六个城市，在我看来，他们的一些区域就是形同虚设。但是，他们还拼命的想抓权，拼命的想管。

　　未来的架构需要很扁平。以前我在一个高度集权的公司待过，他集团虽然很臃肿，他的管理费用很高。但是它真正的做到了，他的项目总和城市总的真正的承担责任。所以为什么它的的很多城市总和营销总，等级很高。因为人家权责对等。

　　未来的房地产其实没必要设那么多的层级，我觉得最多三级够了，很多的区域没有用。

　　文化开始变化

　　融创现在一点儿都不卷。

　　他不像董小姐你这两天写的万科，我们也看了，像万科这样的公司，还有一些国企，他们那种卷的状态其实都是我们经历过的。

　　在很多公司，你会发现，公司越卷，基层就越不纯洁。比如加班越来越多，但是明明这个活可以不用加班就干完，非要弄得大家都在加班，显得自己非常忙，就是为了不被干掉，说白了都是无用功。

　　融创现在就崇尚讲真话，没有什么汇报逻辑，现在内部，倡导汇报不要超过三页的PPT。当然，这跟我们现在的人员结构有关系，裁员裁的已经快没有人了，很多地方裁了4/5。

　　我自己觉得，我们已经度过了地产行业里面最卷的那段岁月了。这个时候其实真正需要做的，是下沉一线去拼刺刀。

　　此时反而觉得，融创这帮人，现在如果出去，也是很能打的。特别是最近这一年的时间，融创的基层组织成长的非常快。尤其城市总、片区总，可能一年前，他也只能是个优秀的项目总级别，但是现在，他们去万科、龙湖这种公司去当个城市总，都是绰绰有余的。

　　我认识的一些朋友，当然大家走掉了就不说了，个别的还留下来的，大家感觉还是想陪融创度过这一关。现在老孙的态度，以及他的做法，还是会决定很多人的接下来的一个职业选择。

　　意外收获

　　反观这场危机给融创内部带来的变化是什么？

　　很多片区总、城市总、包括一些区域总裁，他们的成长非常大。我觉得这就是融创跟其他公司不一样的地方。其他公司，你越卷，其实越不敢承责，但是融创现在的城市总，是真真正正在承担责任。

　　举个例子，我们下面一个城市公司总经理，现在可以直接沟通到副省长、市长，这以前都是区域总去干的事。这就是融创一个很重要的变化。

　　今年，融创很多人都获得了快速的成长。这个成长是在一种极致的压力之下产生的——你每个月面临的是，要怎么发工资？怎么才能不被ZF约谈？在复工复产的项目中，拿到纾困基金以后，要怎么把它发挥好？

　　现在很反常，因为已经很少有人给我们闹事了?。我们有个项目，拿到纾困资金以后，一个月的时间就复工了，复工了业主就给他们鼓掌，可见大家的预期都特别保守。

　　一切跟过去都很不一样了。在融创西南拆分之前，大家心气都很膨胀。听说有一次，商羽坐车经过恒大中心，他对身边人说，总有一天，我们也要把融创中心的牌子，挂到西南最高楼上面。

　　当时全公司只有一个声音：唯大论。感觉区域只要做的足够大，就没有风险；只要做的足够大，区域总在集团就有面子。

　　后来，危机爆发了。融创西南有团队专门飞到山东，找到当地一家国企，去谈一笔几个亿的资金展期。结果，当场碰见融创华北的同事也在和对方谈。一问才知道，华北谈的债务居然比西南的还要大。

　　梦开始的地方

　　当然，每个区域的情况不一样。

　　今年以来，华北区域强把控更多，尤其在定价、付款、人事方面。区域向下提供不了支持，但却输出了不少阻力。

　　哪些阻力呢？比如付款，有时候就是看区域总的心情。城市公司要付一些营销款，有些款不付的话，对现场销售阻碍很大。有的城市公司没钱付，有的城市有钱，区域也不允许付，导致一直有客诉。有一回，区域拖了两个月，终于同意付款了。解决客诉又多花了好几万块。

　　华北区域在人员数量上做了很大管控，核心思路是要控制费用。今年，融创华北区域把所有城市的渠道全部砍掉了。之前，华北的渠道在项目上整体占比30%—40%，甚至有的城市能到50%—60%。

　　定价方面，区域管的也多。有时候，地方想降价不给降，不想降价的时候，非得让降。

　　去年，我们城市公司不想降价，因为之前卖的还可以，也认为能够完成任务。但是，因为别的城市完不成任务，区域反过来多加了一倍的指标。后来又认为难以完成，要求我们降价，还要求增加中介佣金，让我们更加被动。

　　融创区域会从各个城市抽钱。第一是因为，区域人员多，花钱的地方不少，但却没有来源，只能靠各个城市。第二，华北区域抽钱是因为天津公司一直需要输血。天津公司的星耀五洲，每年要赔很多钱。

　　有的城市公司会不满，觉得这个时候抽钱，导致今年没有钱去支付工程款，恶性循环，工资也发不了。

　　今年的打法则有点凌乱。融创过往经常会变打法和思路，但是今年，甚至这个礼拜跟下个礼拜都不一样。

　　迟迅效应

　　今年，华北区域的大部分决策都是基于对区域总迟迅的发言，甚至是非官方会议的理解与揣测。

　　以营销为例，可能这周表态说，我们一定要跟中介多合作，让中介把货全清了；下周就变成了现在欠中介的款太多了，他们不好好帮我们，还得弄自渠；再下一个礼拜说，自渠花钱太多了，赶紧砍掉一半的人；又过了一个礼拜，变成了，自渠的人要全都砍掉。

　　这两年，内部人都知道，迟迅和老孙的关系出现了信任危机。因为华北一直属于纸面繁荣。

　　过去一段时间以来，华北的城市公司上报业绩完成情况，水分很大。华北平时向集团上报，也是一样。其实城市公司每天都会上传真实的数据，但是区域基本不会导出来看，只一味让下面上报，下面就报一个漂亮的数字。

　　华北融创曾经在北京拿过一个项目，与某地方国资平台合作。拿地时，我们信誓旦旦地认为，拿的是最低价。没过多久，隔壁又出了一块地，地价便宜了至少3000元每平米。

　　去年春节前后，孙宏斌召集华北区域数名管理层开会，会上，老孙把华北的销售业绩表摔到了桌子上，大发雷霆。会还没开完，一些核心部门的负责人，就被要求收拾东西走人。

　　随后，华北区域区首迟迅，在一个高层小范围场合，做了深刻检讨。他条分缕析，简直把自己说得一无是处。

　　华北的情况，老孙知道的晚。后来老孙与迟迅的关系就感觉有了点隔阂，迟迅今年的工作状态也有些变化。

　　今年以来，我们感觉，迟迅对很多事不是特别上心。他主要的工作是，开完会，把老孙的话上传下达一下。

　　举个例子。今年8、9月份，老孙在内部会上说，某个城市公司在系统上没有那么多编外人员，你们为什么有？他重点批评了华北，质疑系统编外人数最多，花钱最多，成绩不佳。迟迅回来就告诉团队，陆陆续续把渠道全干掉，不要在那个名单再出现了。

　　今年至今，华北区域很多城市，基本上一年什么都没干。华北很多岗位裁员，最后留了一些根本不干活的‘职称领导’，留个职称不干活，把下面能干活的人全都干掉了。然后，这个岗位就没有什么发言权了。

　　目前，华北区域一个很大的问题就是：混日子的人依旧特别多。有很多项目停工以后，各个项目经理、营销负责人都还在，天天没事干。

　　有天天在家睡觉的，有带着队伍天天打‘王者荣耀’的。现在，想混的人，你跟领导关系处好了，你就掌握了在华北生存的技能。

　　如果明年真的市场好转了，融创缓过来了，这帮人能帮融创好好打好仗吗？我不知道。不过，这些人虽然混日子，但还是有水平的，只不过现在有点懒了。要是市场好，能赚钱了，你放心，他们比谁都勤快。

　　华北的人都知道，其他区域看不起华北。但华北也看不起其他区域。

　　天津是老孙梦开始的地方。但是这里的很多员工资历太老了。有的员工资历比别的区域总裁资历还老，他们天然看不上其他区域，认为别的区域公司司龄太低，其他区域则觉得华北倚老卖老。

　　未来

　　谈谈未来吧。

　　融创其实去年在筹钱方面已经做到极致。在没有人来帮我们的局面下，融创依然没有死掉，说明融创生命力非常顽强。

　　但是，也不能回避，过去与未来，融创都有很多值得检讨的地方。

　　比如人才梯队。

　　不客气地说，融创很多区域高管没有市场化，太稳定了。说白了，原来那些人你让他管100个亿200个亿绰绰有余，管300个亿他能努努力，但是管800亿的区域，没有人跟得上。

　　有的区域领导不想学习，还看不起任何公司，觉得这公司也不行，那公司也不行。谁都不看，闭门造车自己开个会，想了一堆问题，想解决的方法，然后不断的去试，这能成事吗？

　　当然，那些都是过去的事情了。眼下最发愁的就是大家的工资发不发的出来。现在留下的，要么就是能力好的，要么就是坚守的。真正有野心的人也会离开。

　　现在地产行业的大部分从业人员都不会轻易的辞职，转行也不是一件很轻松的事情。内部评测说，离开融创的人平均有4.8个月找不到工作。

　　其实，今天我们抱怨，融创区域与集团支持力度不够，还不足以构成大家的烦恼。大家的烦恼是实际的，明天在哪里？要不要转行？这个地产行业我还能干多久？

　　未来不管市场怎样，一定是剩者为王。但是我迷茫的是，有时候你能力再强，也不一定能够找到一个称心如意的工作。因为机会少了，而且现在地产的待业人员太多了。

　　今年有很多写地产人转行的文章，这种文章看多了，我就很烦，就想找一找正能量的事情。

　　未来职业生涯的不确定感是很大的，这个行业一定还会存在，但是有没有自己的一席之地？这一席之地不是你有实力就可以得到，但是你没实力肯定不行。

　　我们都需要降低一些标准吧。