陈淮力挺房地产暴利否？ (2009-02-28 22:42:35)

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　　陈淮力挺房地产暴利否？

　　文/刘轩

　　昨日，建设部政策研究中心主任陈淮在“2009中国房地产变革之路”论坛上表示，当前房地产市场的发展既有有利的因素也有不利的因素，他列举了十条对房地产发展不利的因素，同时也指出了房地产价格必涨的十大理由。

　　2月27日，王石先生的“暴利论”被媒体炒得纷纷扬扬。28日，万科新闻发言人肖莉批驳“暴利论”乃子虚乌有。不管王石有没有发表“暴利论”，也不管是不是诬陷，但是我们可以肯定的是有关房地产界老生常谈的话题“暴利论”再次进入人们的视野。

　　假如说房地产暴利，而建设部专家陈淮力挺房价上涨的十大理由，根据逻辑推理可以证明陈淮在力挺房地产暴利的“卑劣”行径。

　　陈淮指出，目前形势对房地产发展有很多不利因素。他认为，除了国际金融危机和国内经济下滑给房地产企业带来的影响外，房地产市场自身也存在很多问题，包括：在房地产业内部的资源优化重组和市场份额的优化重组进程中，迄今并没有取得明显的增长；在二手房市场、租赁市场严重滞后的条件下，不可能形成相对稳定的供求均衡状态，存量房如同股市的“大小非”早晚要成为市场的巨大供给，在前期买了多套房子的持有者，他们过多的资源可能会较迅速的释放出来；过去10年城镇居民累计的资产购置能力在过去3-4年内，已经被较为充分地释放了，新的购置能力尚需3-5年左右周期的积累过程；地产市场自身发展不平衡导致的包括开发商、银行、税收等风险配置不平衡局面现在也远没有得到充分的改善。

　　以上有关陈淮认为的房地产不利因素，也是中国经济学家经常找来替罪的羊。有关房地产制度的不合时宜，特别是用“政策市”的逻辑和政策制定“市场化”的运营体制，对于未来建立可持续发展的健康楼市弊病缠身。这好比一只公鸡下蛋了，这个鸡到底是公鸡还是母鸡呢？人们开始怀疑、质疑。

　　以下是刘轩研判建设部陈淮力挺房地产暴利的佐证。（以下内容说明：黑色字体是新闻资讯，蓝色字体是笔者的简要评论，红色字体是笔者的批驳文字。）陈淮指出，从长远来看，房地产价格有必涨的十大理由。

　　在笔者发表《两会预期房价上涨20%》一文后，基本上都是一种误判声音：说笔者是中介。此处郑重声明：笔者并非中介从业人员。笔者撰写的《别跟风施永青忽悠卖楼》便是一例证明。

　　从长远角度看，陈淮认为房价必涨。这是一种论调：含糊不清。就像说“从长远看我们会死掉”，或者说“从长远看，我们要吃饭”。

　　一是，中国城市化进程刚刚拉开帷幕，人口向城市集中的趋势还将持续20-30年。

　　有关城市化进程的起步，这一说法并非第一次听到。根据西方经验，为了更好地分享资源分享人类文明成果从长远看，我国势必步入西方国家后尘，城镇化务必是发展趋势。

　　按照陈淮的观点可得，城市化进程必然助推房价上涨。以笔者之见，城市化和房价两者之间没有必要的联系。要是有联系也是促使房价短期走稳，长期下跌。资源的合理化和广泛性应用，降低了成本的房子如何提价？

　　二是，扩大内需过程中，对城市基础设施的大规模投入和进一步改善，将有可能诱导出新一轮的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房。

　　扩大内需是目前我国的第一要务，是我国从出口转内销的动力源泉。庞大的四万亿救市之举，目的即是为扩大内需而来。其中很大部分救市资金即用于城市基础建设，如珠三角“三角城”之间的道路铺设。

　　改善型居住，是选择增加了成本的房子，房价上涨无可厚非。要是借助扩大内需的措施，助长房价上扬的势头，不过是扯虎皮做嫁衣罢了。这样狐假虎威的做法，笔者认为是陈旧思维模式下的定式，很传统很无用。借城市基建的投入和改善，增长房价正是固有的陈腐“土地财政”模式的再现。

　　三是，目前城镇住房存量资源中，1999年以前形成的占一半以上，这些存量房在未来15-20年的周期内有一半要拆了重建。

　　此条的意思是房子要重建，房价就要上涨。也是，重建+原来的建房，新房的成本是比较高，房价不涨才怪？

　　稍微了解房地产的人都知道中国的房子平均寿命只有30年。百年建筑在许多国家比比皆是。尽管所谓建筑寿命的“30年”应该是指被拆除的建筑的平均寿命是30年，而不是全国整体的建筑平均寿命。莫衷一是，正好说明浪费力量大。

　　四是，人们已经完成了重大价值观的革命，已经走向了让大多数人有产的阶段。

　　人们有钱了，房价也该上涨了。由于人们的消费观念的进步，所以导致房地产价格突飞猛进，就应该向2007年的房价看齐和学习。这个提法，很有意思。

　　原来有产阶级是这样定义的，有了房产就是有产阶级。封建社会相对于元谋人，是社会的进步，也是人们完成重大价值观的革命吧。在社会主义社会，在人类完成了重大价值观的革命之时，就要以高房价来消费。

　　五是，城市土地资源的有限性决定土地开发规模越大，核心市区的房价越高。

　　所谓核心区域，大多是中心区域，可能是行政中心区，亦或经济中心区……中心区域楼价远比城市郊区贵过几倍的说法不仅在我国各大城市得到证实，在金融海啸下的美国也是如此。无须过多文字，即可说明。

　　但是城市土地资源稀缺带动房价飞涨的观点，如何站得住脚？这些都是某些项目的无稽广告之词，怎能拿来作为论据呢？单看叫嚣了数年土地稀缺的深圳，仅关内还有多少土地待字闺中，无人问津。

　　六是，房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响以及对上游产业的拉动作用，促使短期的宏观调控政策出台。

　　无非是想说明房地产是国家经济支柱产业。就应该是价格亢奋的。

　　没错，房地产带动了上下游100多个产业的发展，难道一业兴百业才能旺？房地产兴衰影响全国经济运转，真是如此严重吗？唐朝没有房地产，一样出现繁荣盛世作何解释呢？你以为你是太阳啊，没有你地球照样转。

　　七是，在1999-2002年享受房改的大约占40%左右的城市居民家庭，经过四到五年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显。

　　市场化促进我国房价飙升；城市化是房价赖以生存的生命线。人们只有选择商品房才能有自己的居所，导致房价一路飞跃。

　　房价的飞涨真是因为居家吗？我看未必。房价的计算成本是由市场很多因素决定的。比如追捧的投资客、土地地价的抬高……水涨船高，房价的罪魁祸首，以笔者的认知看，主要是由于地价的上涨，以及房产的投资功能无以复加。

　　八是，部分城市居民的收入情况已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加10%，住房消费能力就可以增长50%。

　　置业者的消费力日益增加，让房价水涨船高。

　　多么可笑的逻辑思维！人们买张不买跌，一点不假，但哪个置业者不想买物美价廉的房产。

　　九是，房地产金融创新工具已经迈开新的步伐。去年末，国务院关于要扩大内需、刺激增长的一系列措施中，已经明确提出了发展债市、REITs等金融工具。

　　发展商可以募集更多资金了，可以无后顾之忧肆无忌惮的涨价了。

　　2009年，不仅继续深化“现金为王”，而且被定义为消除“库存年”，市场行情依旧是阴云密布，出货为上，尽管国家基本上打开了资金链的口子，但是没有在自己口袋的银子算自己的钱吗？发展商是商人，是以盈利为目的的动物群体。

　　十是，历史形成的税赋结构，“清费、正税、明租”进展迟缓，将促进自身资产升值诸多理性消费。

　　缓慢的改革，造就房地产依然混沌，里面一如既往的“潜规则”哄抬楼价。

　　引经据典，把历史搬进来，混淆视听，理性的老百姓睁大眼睛感情用事，因一时之念迅速购置未必派的上用场的房子？这话连鬼都不信。你信吗？