文/乐居财经 李奕和

　　“买好房，上越秀房宝。”

　　在8月18日下午，越秀地产2022上半年业绩发布会上，董事长林朝远面对一众媒体，卖了一个小小的广告。

　　线上与线下融合，一城一策和一项目一策，是越秀地产在低迷市场积极采取的精准营销策略之一。林昭远认为，在营销、服务、品牌、产品上的优势，是越秀地产上半年面对疫情反复、经济下行挑战下，依然实现逆势增长的关键原因。

　　2022年1-6月，越秀地产录得合同销售金额489.1亿元，同比上升3.2%；合同销售均价2.75万元/平方米，同比上升4.2%。销售增速在行业中名列前茅。

　　当中，大湾区实现合同销售317.5亿元，占总合同金额64.9%。而广州以293.4亿元的销售金额，依然是越秀地产贡献最多的城市。

　　成绩来之不易。根据此前国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%，房地产投资额同比下降5.4%。

　　房地产企业的销售几乎出现了全面性的大幅下滑，其中流动性困难的房企的销售出现了断崖式的下降。而今年上半年，越秀地产是前30大房企中，合同销售唯一实现同比正增长的房企。

　　业绩的逆势增长给了林昭远以信心。他表示，今年公司的销售目标不做调整，对完成1235亿的目标，管理层还是非常有信心去达成。

　　财务“优等生”

　　纵观这场近一个小时的业绩会，越秀地产的业绩亮点当然不止是销售的增长。

　　数据显示，2022年上半年，越秀地产录得营业收入312.9亿元，核心净利润21.3亿元，分别同比上升29.1%、1.4%。实现了营收和利润的双增长。

　　不仅如此，其截至2022年6月30日止，还有已售未入账销售金额1563.5亿元，较年初上升3.8%。该部分未结转销售将为其后续的业绩增长提供有力的支持。

　　当然，在许多民营企业因流动性陷入危机的当下，作为国企的越秀地产依然保持着绝对的财务健康和流动性安全，是其最大的优势。

　　截至2022年6月30日，越秀地产总借贷845.75亿元，其中一年内到期借贷269.59亿元，剩余均为二到五年内到期。其持有现金及现金等价物及监控户存款总额390.5亿元，完全能覆盖短期债务，资金流动性充足。

　　期内，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍，实现了“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”达标。

　　在这基础上，越秀地产依然积极拓展多元融资管道和方式，强化资金管理，持续降低融资成本。该公司在2022年上半年于境内成功发行公司债61.5亿元，3+2年期票面利率介于2.84%至2.90%，5+2年期票面利率介于3.35%至3.38%。平均借贷成本同比下降34个基点至4.11%。

　　财务的稳健，让穆迪和惠誉继续保持对越秀地产的投资级信用评级，展望“稳定”。

　　数据显示，该公司2022上半年毛利率21.2%。对此，林昭远指出，保持20%~25%的毛利率，是越秀地产的目标。这个毛利率我认为是个合理的，也符合当前行业发展的趋势。

　　值得一提的是，经历了一年多的“冰河”期，监管层出于宏观经济稳增长的需要，二季度以来已相继出台一系列房地产政策，表态支持居民合理的自住和改善型需求，保持房地产市场良性回暖和健康发展。许多行业人士看来，房地产已逐步触底回暖。

　　对房地产的未来，林昭远当天也表达了同样的看法。他认为，国家目前无论是在财税、货币政策，还是在过去一些限制性条件上已相应做了一些放手。从政策来判断，应该还会不断放松，房地产将有望进入一个逐步企稳回升的过程。

　　TOD走出大湾区

　　相比大部分同行较为稳健的财务，为越秀地产在行业低迷期的逆市“抄底”提供了可能。

　　2022年中期，越秀地产用于支付土地款及拍地保证金的经营性支出160.8亿元，比2021年同期的109.2亿元，增加不少。

　　业绩会上，越秀地产资本经营部总经理姜永进也对此指出，公司期末现金390.5亿，下降3.6%。原因主要是参与多个地块的拍卖，支付了相对较多的土地保证金。

　　上半年，越秀地产坚持“1+4”区域化投资布局，以合理的价格分别于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米。

　　其持续深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，上半年新进合肥。截至2022年6月30日，在全国战略布局30个城市，总土地储备约为2860万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

　　在上半年的新增土储中，TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。TOD已成为越秀地产重要的土地拓展方式。

　　事实上，随着越秀地产在该领域的不断深入布局，其TOD模式已经开始了迈出广州。

　　今年5月，越秀地产宣布成功摘得杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业。这是其首次在大湾区以外城市获取TOD项目，宣告着越秀地产TOD模式全国化拓展实现了新突破。

　　除此以外，越秀地产上半年还成功获取广州海珠琶洲南TOD，两个新增TOD项目贡献了80万平方米的土地储备。截至2022年6月30日，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到359万平方米，约占公司总土地储备上升至12.6%。

　　林昭远指出，过去30年以来，越秀地产一直把TOD作为一条重要的产品线，尤其广州地铁成为二股东以来，公司在获取项目上有所增多。其认为，随着国内城市轨道交通的发展，各大城市非常注重在地铁轨道交通发展的地点上盖物业，同时，在如何把产城融合在一起的问题上，各级政府都非常重视。

　　而得益于越秀地产过去的多年研讨布局，“在这一行业里面，我们相信我们应该还是有一些独特的优势。”据了解，以与杭州地铁的首个项目合作为契机，越秀地产未来还将持续拓展大湾区以外的TOD项目，加快全国化TOD项目的布局。

　　对于项目的收并购，此前，曾有市场消息传越秀地产将收购恒大在香港的恒大中心。林昭远在业绩会上对此事做回应称：“我们没有参与恒大项目的并购活动。”

　　但对于近段时间以来，有出险房企频繁出售香港项目，他指，香港也是公司的大本营，我们也密切关注香港的项目，对香港未来的发展也充满信心，如果有合适的项目，我们都会投资。

　　他同时表达了越秀地产对收并购的态度：“对市场上各类资产都有关注，尤其在我们所布局城市和区域的项目，如果有合适，我们也会积极去争取。”

　　以下为越秀地产业绩会媒体问答：

　　媒体提问：前段时间有媒体报道，广州旧改现在陷入了一种僵局，想请教一下越秀地产的旧改项目进展是否顺利？贵公司有没有考虑从其他房企中收购一些旧改项目？

　　林昭远：关于广州旧改，整个旧改应该是没有停滞。广州市政府也很重视城市更新，也是在落实中央的一个重要战略。我们的项目也正常推进，番禺里仁洞村项目已得到实施方案的审批，目前公示已经结束了。南洋电器厂我们是适当做了一些规划上的调整，也是正常推进的。

　　旧改引入合作企业的事情，我的理解是，目前确实由于部分企业出现了财务状况，引入一些企业，能够确保基层工作持续进行，也能够保证改造工作的有效兑现和落实。我认为，有品牌、财务健康的企业，应该是机会比较大一点。关于收购的问题，我们也一直针对市场的各类标的都积极推进，如果有合适的，我们也会进行收购。

　　媒体提问：越秀地产对未来全国布局有什么规划？当前房地产下行的大背景下，越秀地产做到稳定发展的关键是什么？

　　林昭远：我们城市的布局是按照“1+4”进行，大湾区是我们的大本营，所以投资资源投放角度，应该是作为一个重点区域发展。华东片区，目前杭州、上海、南京，我们这几年也是投放资源比较多。华中区域，重点还是在武汉、长沙、合肥、郑州。还有西南，主要是在成都、重庆，还有西安。北方区域，现在核心是北京、济南、山东。总体上，从目前整个市场的变化来看，我们都会更加聚焦在一些省会城市、重点城市。

　　稳健经营，其实我们过去的5年里面，一直坚持一个理念：稳中求进。既要发展，但是也要保持有质量的发展。所以一直以来，我们都是在符合评级的前提底下，用好我们的杠杆，确保财务稳健的前提，来推进我们的投资铺排，我认为，目前的情况也印证了我们是正确的。

　　媒体提问：投资净利润率、毛利率公司是否觉得已经见底？越秀地产利润率、毛利率会保持怎么样一个情况？之前有传言越秀地产收购恒大中心，我们是不是已经有入标？有没有兴趣在香港买一些内房的项目或投资物业？

　　林昭远：毛利率和盈利能力的问题，大家看到从去年以来，从各大房企的经营数据来看，行业盈利能力的下滑应该是一个事实。我们的毛利率同比上半年下滑了5.6（个百分点），但按去年全年的毛利率，大概只下滑了0.4（个百分点）。我过去也几次强调，20%~25%的毛利率应该是我们的目标。这个毛利率我认为是个合理的，也符合当前行业发展的一种态势。

　　媒体提问：越秀地产下半年会有哪些意向获取的TOD项目？未来TOD的趋势是什么？

　　林昭远：我们过去30年一直把TOD作为一个重要的产品线，尤其广州地铁作为我们的二股东以来，我们在获取的项目上有所增多，包括今年上半年从母公司获得琶洲南TOD。还首次走出广州，在杭州落子，是我们TOD全国化布局的重要的举措。

　　随着国内城市轨道交通的发展，各大城市非常注重在地铁轨道交通发展的地点上盖物业，同时，在如何把产城融合在一起的问题上，各级政府都非常重视。过去几年，我们组建了专门的团队，研究TOD的发展如何能够既符合我们城市规划发展，又符合我们企业经营运营的需要。这方面，我们和各大城市的地铁规划建设，做了多轮的交流，也达成了很多共识，取得一定的成就。我也相信，越秀地产在TOD项目的开发效率，我们TOD的产品力，在这一行业里面，我相信我们应该还是有一些独特的优势。

　　媒体提问：公司怎么看下半年的整体市场行情？在现在的行业环境下，对完成全年销售目标是否有信心？另外，公司对同行的并购是否有新落地的项目，下半年是否会持续发动收并购？

　　林昭远：从我个人判断来看，一个是政策角度，国家在房住不炒的前提底下，政治局已经有定调，要支持我们刚性的、改善性的住宅需求。所以房地产行业，目前无论从财税，还是货币政策，还有过去的一些限制性条件上，各大城市应该会相应再做一些放手。从政策来判断，应该还会不断放松，有希望逐步进入一个企稳回升的一个过程。当然，这个回升里面有一个先后的问题，就是可能会出现一些分化。特别是目前从拍地的情况来看，可以看到核心城市在回暖的时间上，可能会提前一些。

　　至于公司今年的目标，刚才我们的报告里面也提到，公司的目标不做调整，对完成今年1235亿的目标，管理层还是非常有信心去达成。收并购的事情，管理层也是积极谋划，积极地对企业进行分析，如果有合适的，我们也会积极在这方面去做最大的努力。

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