文/乐居财经 王敏

　　国庆前夕，楼市又来了重磅利好消息——阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，这次，逾20城入围。

　　（图源：中国人民银行官网）

　　9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

　　值得注意的是，这不是人民银行、银保监会年内首次调整住房信贷政策，今年5月份，人民银行、银保监会发布通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

　　为什么依然瞄准了房贷利率下功夫？

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策充分说明，房贷利率依然是提振楼市行情的重要工具。

　　他表示，此次政策明确阶段性调整差别化住房信贷政策。此类差别化住房政策，主要是指首套住房商业性个人住房贷款利率下限的放宽。换而言之，此次政策在此前房贷利率下限下调20个基点的基础上，允许下调的基点更大，或者说允许在4.1%的利率的基础上进一步下调。

　　此外，通知明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

　　通知指出，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

　　“此次下调主要是针对房地产市场疲软的城市，此次央行明确了房价过冷的城市可以运用这项工具，即2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。此次下调属于阶段性的调整政策，政策明确，各地可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。但从政策基调看，主要还是在下调的导向，目的是为了减少居民利息支出、更好地支持刚性住房需求。”严跃进称。

　　严跃进表示，此次央行政策出台符合预期，也是国务院两次常务会议提及“一城一策运用好信贷等政策工具”后，央行做出的力度较大的政策表态。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。

　　可以看到，没有北京、上海、广州、深圳等一线城市，也没有南京、杭州、成都、重庆、厦门、长沙等省会城市、强二线城市。

　　也就是说，一二线城市基本“无缘”此次央行新政要求。

　　“目前看，符合首套房贷利率下调条件的城市基本集中在三、四线城市和部分二线城市。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　根据克而瑞地产研究发布的《2022年三季度中国房地产总结与展望》报告统计，三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛；86城随LPR下调房贷利率，首套4.1%、二套4.9%，但信贷需求仍偏弱。

　　从国家统计局发布的数据来看，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。

　　随着前期稳楼市政策持续显效，此次通知发布可以说是恰逢其时。

　　严跃进指出，此类政策出台，势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

　　同时，业内人士也表示，此次通知的出台将有利于全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“经过这次利率调整，我认为不管是需求端的纾困还是供给端的保交楼，它的力度都已经到了空前的一个状态。从目前的运行态势来看，整个房地产市场已经到了一个最悲观的时候，未来不可能比现在再悲观了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

　　东方金诚首席宏观分析师王青预计，房地产市场在年底前后出现趋势性回暖势头。

　　新一轮机会或许很快就要到来了。