近日，昆明市住房保障局召开了经济适用住房售后管理工作现场推进会，按照会议透露的信息显示：华尔贝大厦旁原盘龙区人民医院一、二楼改造为昆明市经济适用房交易查询中心，预计7月20日装修完工，7月底办公设备安装完工，具备投入使用条件。

这也预示着，《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》即将印发施行经适房转商品房，经济适用住房办证及取得完全产权、上市交易工作将于不久后启动。

昆明经适房政策13年后将获更新

从昆明实际看，涉及经适房相关政策的文件，执行上基本是以2006年颁发的《昆明市经济适用住房管理实施办法》（昆政发〔2006〕28号）来执行的。

在实施至今的13年里，随着社会经济的发展，虽然陆续有国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）、《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用住房土地使用权登记规定》（昆明市人民政府令第34号）等为经适房的相关事项办理提供政策上的补充和支撑，但显然，老的政策更迫切需要与时俱进的更新。

推进会与会者对办证大厅装修现场进行查看（来源:昆明市住建局网站）

因此，即将印发施行的《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》（下称“新政”），将为经适房完全产权办理、上市交易、售后管理以及解决历史遗留问题等提供政策保障。

关注经适房方面消息的人可能知道，关于即将施行的“新政”早在去年底就举行了听证会；今年4月底，昆明市人民政府办公室发布关于对《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》（征求意见稿）公开征求意见的通知，面向社会公开征求意见；至今，昆明市经济适用房交易查询中心即将装修完成，“新政”实施已然是箭在弦上的事了。

事实上，在文首提到的现场推进会上，针对会议的目的就有这样的表述：确保《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》印发施行后，顺利启动经济适用住房办证及取得完全产权、上市交易工作。

经适房买卖的“生意”

虽然，“新政”还未正式施行，但从前期的“征求意见稿”中，我们可以看出，“新政”中“可以申请通过交纳房屋收益和土地出让金取得经济适用住房的完全产权”的规定，具有兼顾性与灵活性的特点。

也就是说，如果想换房，可以自主申请通过补缴收益的形式获得完全产权，进而上市出售；不想换房的，不要求强迫申请，可以继续享受经适房的住房保障。

【昆明楼市】整理/制表

我们具体来看，“新政”在经适房的交易上比较明确：“取得完全产权《不动产权利证书》的，按照普通商品住房交易规定办理相关手续。”

也就是说，只要经适房取得完全产权的《不动产权利证书》就可以按商品房的交易方式进行销售。

当然，要取得完全产权的前提条件是：政府统建经适房购房人自签订购房合同之日起满5年（非政府统建经适房购房人自取得《房屋所有权证》或者《不动产权利证书》之日起满5年），且申请交纳房屋收益和土地出让金。

我们来具体算补缴这笔账：

房屋收益=评估价×0.03，土地出让金=评估价×0.01

以2017年初团山欣城（昆钢棚户区改造经适房项目）对外销售均价4880元/㎡计算，一套63㎡的户型的房子。当时的成交总价约为30.744万元。（至今未满5年）

二手房网站挂出的团山欣城房源售价

我们按某二手房网站挂出的团山欣城63㎡户型报价8615元/㎡计算，评估价大概为：同地段商品房交易均价×经适房面积=54.2745万元。

因此，房屋收益=16282.35元，土地出让金=5427.45元

也就是说，当时团山欣城这套63㎡的房子，目前只需要缴纳21709.8元的收益，即可申请完全产权。

该套团山欣城的经适房按目前的市价出售，扣除缴纳收益，实际收益有20多万元 ，收益超60%。

当然，这里拿团山欣城举例，是因为对这个项目比较熟悉。截止目前，团山欣城还未满5年，没有达到申请完全产权的条件。

事实上，诸如子君村等一大批早期的政府统建经适房，早已跨过了5年的门槛，其按照当时的售价计算，目前已实现了收益翻倍。

经适房会冲击二手房市场？

我们知道，诸如经适房等保障性住房，因为政策的限制性，以及办理不动产登记麻烦、过户麻烦、成交周期长等，中介不太乐于经手的重要原因。

但是，从目前昆明不动产登记一再提速的背景下，今年7月1日起，昆明市要求解封登记、预告注销登记、抵押注销登记变为当日限时办结；国有建设用地使用权登记首次登记、抵押登记时限从5个工作日减为3个工作日。

基于不动产登记的提速，伴随着即将施行的《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》到来，在一定程度上，或将助推经适房交易的活跃。

此前，有媒体报道，昆明市审核出售完毕的各类经适房有4万余套。其中，政府统建经适房有12000余套。

实际上，政府统建的这批经适房大多起始于2007年，按此时间推算，目前均已超过5年，达到上市销售的条件。

那么，经适房的大量入市会冲击二手房市场？

我们知道，昆明目前执行的限售政策，对主城二环以内和呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内执行的是自取得不动产权属证书满3年才可以上市交易。

在政策上经适房转商品房，很明显的倾向是“冻结”市中心和重点区域的二手房交易。而经适房的保障性住房特性，决定其区位一般都相对偏远。因此，经适房入市交易对限售区域的的流动性并不会起到撼动作用。

而从非限售区域看，虽然经适房与该区域的重叠性较大。但从经适房取得完全产权的前提——满5年来看，流动性要比正常的二手房交易差得多。

因此，实际上，经适房的交易门槛，远比限售区域高得多。

尽管前面提到昆明有上万套经适房达到满5年的上市条件，但从需求层面来看，以二房及以下户型产品为主的经适房，在市场需求的匹配上有着单一性。

若大量经适房涌入二手房市场，在有限的购买力下，有可能形成买方市场，反而，不利于经适房的整体去化。

总的来看，经适房大规模上市会对二手房市场有一定影响，但不大可能对市场造成冲击。