首付比例降了，“学位房”怎么买？若“一孩难求”，“学位房”还……

2023-09-12 16:06·羊城派

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近日，广州购房首付降了，买房门槛低了，怎么买学位房？买二套房的，怎么给娃的升学路上“双保险”？未来，如果“一孩难求”，现在买的“学位房”以后还值钱吗？

一套房

晚买不如早买 先下手为强

首先，如果确定要买学位房，先下手为强。近年来广州大部分区都出台了学位预警政策，对学位紧张的学校，采取按购房时间、先到先得的政策。因此，早日筹谋筛选、买房落户，是入读心仪学校的“最佳保险”。

“打包”考虑小学到高中

其次，买房要“打包”考虑小学、初中甚至高中的入学需求，不能只顾小学不顾中学。从小学来看，小学学位跟房产的关联很紧密。“小升初”方面，有的区（例如越秀）是划片区多对多摇号，有的区（例如天河）是对口直升，不同区学位房对应初中的确定性大不相同。

对于绝大部分家庭来说学籍和户籍统一，房子买在哪个区，还关系着中考能否“薅羊毛”——利用名额分配“低分高入”高中。

“名额分配”简单理解，就是优质高中将50%的招生名额，随机平均分配给全市的初中，让考生以该校过往三年录取平均分降低40分的成绩录取。

举个今年中考的例子，广东华侨中学一位同学，中考664分，通过名额分配进入录取分数710分的广州市第七中学，“薅羊毛”成功。

今年中考，约3.62个考生中就有1个是通过名额分配进入高中，可见名额分配是中考最大的福利政策，没有之一。所以，家长们还是要慎重选择买房区域。

2023年11区名额率从高到低排序为：番禺区35.8%、荔湾区34.5%、从化区31.9%、越秀区29.8、花都区26.9%、白云区26.8%、海珠区25.4%、天河区25.3%、增城区25.0%、黄埔区19.5%、南沙区16.9%。

由数据可见，今年番禺区有名额分配资格的考生，35.8%能靠名额分配进入高中，概率最高。而去年名额率最高的荔湾区，今年排名第二，为34.5%。以全市名额率平均值27.6%为参照，番禺、荔湾、从化、越秀高于全市平均值，白云、海珠、天河、增城、黄埔、南沙等区低于全市平均值。尤其黄埔和南沙，想靠名额分配上普高，几率较低。

校外教育资源纳入考量

第三，对“学位房”的理解需要更宽泛一些，除了学位也要考虑校外教育资源。

“家住番禺，娃的美术课、数学思维课在越秀，英语口语、击剑、棒球课在海珠。”一位家长说，“也在家附近上过，但教学质量一般，时间和精力都花了，效果不大，还是得往市中心跑。”

除了校内学习，琴棋书画、吹拉弹唱、信息科技、体育运动……哪一样都得校外兴趣班的支撑，好的校外兴趣班资源、师资，大多集中在越秀、天河等中心城区。

同时，也要看长远，选区域。广州的教育布局、格局正在改变。

传统教育强区，有的区随着产业和人口结构变化，教育优势正在衰落，有的区依然保持高位。家长不能依靠刻板印象，需要了解区域变化。

此外，随着清华附中湾区学校、执信、华附等优质教育资源不断入驻天河、黄埔，广州东部教育高地正在崛起。教育必须为经济服务，广州的繁荣来自活力四射的经济引擎区，经济引擎区的活力来自创新人才，想留住人才就得留住人才的娃，提供优质教育。因此，选择在哪个区域买学位房，要看经济和人才的聚集趋势和前景。

二套房

布局不同区，升学路上“双保险”

对于考虑买第二套房，或者有多套房的家庭来说，应将房产分布在不同区，从而为孩子的升学路上“双保险”，因为，户籍和学籍是可以分离的。

如果户籍和学籍不在同一个区，升初中和考高中，可以按需选择在学籍区还是户籍区升学。

“小升初”，如果选择户籍升学，只需要按流程申请返区，具体操作细节每个区教育局的公众号，在每年4月左右都会发布指引，家长按要求办理。

中考升高中，选择在户籍区还是学籍区升学区别就更大了。因为，选区不同，能报考的普高，选择范围是不同的；分数不同，在哪个区更容易考上普高，几率也是不同的。

例如A考生学籍在越秀区、户籍在白云区，可选择按学籍区即越秀区升学，或选择按户籍区即白云区升学，选择按户籍白云区升学即为跨区生。

A同学不跨区留在越秀区升学，可以报考省市属和老三区的普高。因为越秀、海珠、荔湾三区视为同一区域进行录取。老三区的区属普高数量多、层次丰富：7中、16中、培正、3中、育才、16中水荫、省实越秀、17中、5中、南武、海珠实验、97中（本部）、97中（金碧）、41中、真光、1中、4中、西外、南海、真光（汾水）等约20所高中。

如果A同学选择跨区在白云区升学，可报考的是省市属普高和白云区属普高，即大同中学、白云中学、彭加木纪念中学、广东外语外贸实验中学、广州空港实验中学等约10所高中。相比之下，选择数量、学校层次区别不小。

不同的区，考上普高的难易程度也是不同的。跨不跨区，还要看个人分数。如果成绩稳定在710分以上（去年第一梯度投档控制线）的“学霸”，目标是省市属前八的学校，选哪个区就看想去哪个区的区属龙头学校。

如果预测的中考成绩在650分以下，目标是能有普高可读的话，老三区的录取分数较高，风险相对较大，建议把白云区作为升学区域，根据往年录取情况来看，白云区公办高中的录取分数普遍比老三区的低，公办高中保底录取的稳妥度更高。

如果预测的中考成绩能够有680-700分，建议选择老三区作为升学区域，这样不同分数段的学校选择均较多，志愿填报时或许能用合适分数梯度的学校进行兜底。

需要注意的是，名额分配只跟随学籍。

若“一孩难求”，学位房还值钱吗？

目前，一些幼儿园已经出现了“一孩难求”关园的情况。有家长顾虑，过几年中小学也“一孩难求”的话，现在买的学位房好转手吗？还值钱吗？

首先分析，什么样的幼儿园或学校“一孩难求”？在商品供大于求、卖方激烈竞争的情况下，环境堪忧、教学薄弱、口碑不佳、交通不便、性价比低的幼儿园自然无人光顾，而口碑炸裂、环境优美、教学优质的幼儿园依然“一位难求”。

中小学校同理，未来即便学生人数减少，被淘汰的也是劣质学校，优质学校依然会受到追捧，其入读资格依然是稀缺资源。

其次，优质是相对的，只有更好、没有最好，高原之上亦有高峰。没有绝对平均的教育，更为优质的教育资源会永远存在，也会永远被一部分家长所追逐。因此，能享有优质教育资源的“学位房”始终是稀缺资源，与学生多少无关。

第三，孩子总数减少，“有书读”解决之后更需要“读好书”。如若学生人数下降，优质学校将有条件追求更优质的教学质量。

“如果学生人数回落，是好事。”广州市龙口西小学校长陈武表示，近十年来天河教育资源一直处于紧缺状态，学生不断增多，各个学校把音乐、美术、实验室等功能室、专用室改造成教室，首先满足孩子们有书读的问题。未来如果学生有所减少，正好逐渐恢复以前被占用的功能室、专用室，让孩子们有更好的教育条件。

目前广州小学的师生比是19∶1，小学班额是45人。未来学生少了可以小班化教学，优化师生比，30人甚至20人一个班级，让每个学生可以更多得到老师的关注，真正得到个性化的教育。此时，方更能彰显名校的优秀教育理念、先进教学方法、高水平师资素养。

名校身旁的“学位房”又怎会寂寥？

文、视频/羊城晚报记者 蒋隽

视频包装/羊城晚报全媒体记者 余梓涛 叶秋艳

海报/蔡红

来源 | 羊城晚报·羊城派

责编 | 甘卓然

校对 | 苏敏