(三)抵押价值

从理论上讲，房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

例题：在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。

A. 划拨土地应补交的出让金

B. 已抵押担保的债权数额

C. 拖欠建设工程价款

D. 强制执行费用

E. 估价费用

答案：BC

但在实际房地产抵押估价中，因在估价时难以明确设立抵押权的日期、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必须的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业日期内或房地产估价师实地查看估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查看之日），假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师悉知的法定优先受偿款。

所谓估价作业日期，是指估价的起止日期，具体是自估价委托书出具日期起至估价报告出具日期止的时间。此时的法定优先受偿款具体为假定在估价时点实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的数额。而为了弥补这种抵押价值评估的缺陷，保障贷款收回，要求房地产抵押估价包括“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用者作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。

例题：以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查看之日

D.未来处置抵押房地产之日

答案：C

下列公式有助于对抵押价值的理解:

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－拖欠建设工程款价－已抵押担保的债权数额－其他优先受偿款

其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，并有：

再次抵押价值 = 未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款

可见，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值，也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。

例题：某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元抵押，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。()

答案：错

【例3-1】某商品住宅在建工程的建设用地面积25000平方米，拟建500套住宅，总建筑面积为50000平方米，已完成总投资的80%。开发商以5000元/平方米的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000平方米，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。请求取该在建工程的再次抵押价值。

解：该在建工程的再次抵押价值求取如下：

该在建工程的再次抵押价值=2000×

=1000（万元）

注意题目中有些数据位无用数据，直接套用公式即可。

(四)保险价值

保险价值( value)是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值抵押，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失(如租金损失)。

(五)计税价值

计税价值 ( value),是为税务机关核定计税依据提供参考的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。

(六)征收价值

征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。