记者 | 蓝丽琦

　　香港楼市在过去一年面临严峻挑战，体现购房者信心的住宅售价指数大幅下滑。

　　1月27日，负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租的香港政府部门——差饷物业估价署（下称“差估署”）公布香港最新的私人住宅整体售价指数（下称“住宅售价指数”）。

　　2022年12月，香港全港住宅售价指数为332.5，相比去年11月环比下跌2.03%，为2017年4月（330）以来最低。

　　从香港楼市去年全年的表现来看，第一季度出现微跌后，第二季度前期出现微涨，但从6月（381.8）开始住宅售价指数就开始持续下跌，此后7个月跌幅达12.91%。

　　直至年末，2022年12月的售价指数相比2021年12月（393.9）同比下跌15.59%。至此，2022年成为自1998年大跌32.52%以来，近24年跌幅最大的一年。

　　追溯香港差估署公布的私人住宅平均售价数据（分为港岛、九龙、新界三大区域）可发现，21世纪以来，除去2003年香港经历非典事件，2009年经历全球金融危机外，香港的房价一直呈上升态势。

　　以最繁华的港岛区域为例，2000年A类住宅（40平方米以下）平均售价为3.60万美元（28.15万港元）/平方米，2018年飙升至18.04万美元（141.07万港元）/平方米后涨价速度放缓，直至2022年出现自2009年来的首次下滑，报价17.34万美元（135.60港元）/平方米，同比2021年的18.96万美元（148.27万港元）/平方米下跌9.34%。

　　与此同时，港岛其余四类住宅的售价也均在2022年出现下跌。其中，面积最大的品类E类住宅（160平方米以上）平均售价从2021年的28.63万美元（223.89万港元）/平方米跌至25.01万美元（195.58万港元）/平方米，跌幅12.64%为最高。

　　相比之下，占香港人口最多的新界区域的房价变化还算平稳，除去A类住宅外，其余四类住宅的售价降幅均不到1万美元（7.28万港元）/平方米。

　　值得注意的是，九龙区域的E类住宅（160平方米或以上）已连续两年出现少于20宗交易，其售价水平是新界区域E类住宅的两倍，去年的平均售价仅比港岛E类住宅少3.23万美元（23.51万港元）/平方米。

　　广州市房协专家委员邓浩志表示，在过去香港房价上涨的十几年里，有几次都是面临价格回调，去年刚好“碰”上美联储的货币宽松政策，有很多碰巧的原因，香港房价集中在去年进行调整。

　　“今年上半年的下跌还不会结束，下半年可能会进入一个平稳的状态。”邓浩志对界面新闻表示。

　　从成交量来看，根据香港土地注册处的数据，2022年的住宅及非住宅楼宇买卖合约共59619份，相较2021年下跌37.98%，接近四成；相较2020年下跌18.69%。

　　从近几年的整体数据看，2018年至2020年，香港整体楼宇成交量均控制在7万套以上，2021年短暂拉升至9.6万套，2022年又迅速下跌至6万套以下。

　　香港金融管理局在2022年9月发布的《货币与金融稳定情况半年度报告》显示，住宅物业市场受到众多不明朗因素及风险所影响。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能会抑制置业需求，而市场对环球经济前景的忧虑以及美国加息步伐的不确定性将继续拖累楼市气氛。

　　这份《报告》还指出，长远而言，香港住宅市场的前景将取决于房屋供应缺口，香港特别行政区政府预计未来几年私人住宅供应量仍会维持在高位。

　　根据香港房屋局最新公布的数据，从2023年起，未来3至4年间，香港可提供的一手私人住宅单位数目约为10.5万个，较2022年9月底公布的数字大增1万个。

　　其中，已批出土地上可随时动工的单位数目有2.3万个，增加6000个；现楼货尾单位1.6万个，建筑中未售楼花单位6.6万个，分别增加1000个及3000个。

　　（文中美元换算为港元的汇率选取值为7.82）