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　　转自：e公司

　　刚刚，国家统计局发布了2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读1月商品住宅销售价格变动情况统计数据称，2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

　　一线城市中，北京、上海新建住宅销售价格环比和同比均出现上涨，广州、深圳下降；北京、上海、深圳二手住宅销售价格环比均有所上涨，广州下降；此外，北京、上海二手房住宅销售价格同比上涨，广州、深圳下降。

　　房价回暖动力增强？

　　1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格指数环比上涨城市有36个，比上月增加21个；同比上涨城市有15个，比上月减少1个。

　　其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，同比上涨2.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；同比下降1.1%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；同比下降3.8%，比上月收窄0.1个百分点。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次新房房价指数环比增速首次转正，虽有一定的季节性因素，但也说明房价回暖动力增强。

　　整体来说，1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.3%，这是2022年2月以来首次出现止跌现象，或者说是12个月来首次止跌。观察历史数据，2022年1月也有止跌现象，但后续继续出现下跌，鉴于2023年较好的楼市环境和近期观察到的市场情绪，严跃进认为，此次止跌的动力更强，房价复苏条件更好，这个数据，进一步体现了房地产市场向好和趋稳的导向。

　　从1月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.2%、0.1%和-0.1%。同比涨幅则为2.1%、-1.1%和-3.8%。当前数据最大的亮点是，一二线城市已经止跌，三线城市小跌。鉴于房地产市场“欣欣向荣”的趋势明显，预计后续房价止跌转正的趋势会更加明显。

　　1月份房价上涨的城市数量增加，从上年12月份的15个增加为36个。出现此类现象，说明金融16条以后，房地产市场有趋稳的基础。

　　第一、房企资金面在进一步改善，其有助于增强房企信心，其房价方面也有趋稳可能。第二、销售数据也总体朝着改善的方向演进。今年一月份部分城市售楼处表现其实还不错。第三、大势所趋，房价指数止跌回正是今年上半年可以预期到的，各个城市对于稳房价的信心逐渐增强。

　　值得注意的是，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从房价上涨的城市来看，可以看出，尤其是热点城市和长三角区域的新房市场正在快速修复。

　　新房价格环比下跌城市数从去年12月份的55个，骤降至33个，环比上涨城市数从15个增加至36个。涨幅靠前的是上海、合肥、宁波等长三角城市，意味着这一区域新房市场修复和回升的动力较强，东北和内地三四线、弱二线城市跌幅居前。同比方面，1月份房价下跌城市数量继续增加，为55个，比12月增加了2个，预计后续继续下跌的城市数不会增加了。同比涨幅靠前的是成都、杭州、北京、上海、长沙，这些都是一二线热点城市，人口高能级城市，新房需求的基础较大。

　　深圳二手房市场有回升迹象

　　1月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加6个；同比上涨城市有6个，个数与上月相同。

　　其中，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%；同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同；同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

　　值得注意的是，其中，深圳二手房市场有回升的迹象，除了深圳以外，热点城市二手住房都开始出现了反弹的迹象。 从2021年5月份到现在，深圳二手住房价格连续下跌了20个月，这是历史上最长的下跌周期。目前，实现交易的二手房中，有一半是低于参考价成交的。李宇嘉认为，深圳的二手房实现了挤泡沫，这是需求回升的主要支撑。

　　此外，近期，按揭利率持续下行，首套房利率已经降至历史最低，国家和各地积极纾困楼市，希望市场稳定下来。再加上房价已经充分下跌，部分区域下跌超过了30%。对于刚需和换房人群来说，预期悲观开始改变了。

　　去年疫情连续冲击，很多人的购房需求被迫阻滞，加上疫情冲击刚需购房，导致换房需求也受到影响。今年以来，疫情消散，重心重回稳增长、稳楼市，刚需开始入市，也带动了换房需求增长。近期，深圳二手房成交平均面积为95平米左右，比去年下半年的面积略有下降，李宇嘉认为，这意味着换房需求或改善型需求主导，并带动刚需入市，而刚需入市也促进了二手房流转。

　　但是，目前深圳这一波需求的规模较小，很大程度上是滞后释放的需求，预计在低位上反弹3个月左右。如果没有后续的需求接力，或政策利好再次支撑，考虑到加杠杆动力弱，居民收入预期不佳，预计很难有进一步的量的反弹。

　　多方因素促成房价止跌

　　李宇嘉认为，多方因素正在促成房价止跌。热点城市房价企稳回升，特别是一线城市强势反弹，二线企稳回升带动70城房价止跌。一方面，前期持续降低按揭利率，以及各地积极纾困楼市需求端，加上疫情形势好转好于预期，带动市场情绪修复。另一方面，前期因价格下跌下的观望，疫情阻隔等导致的需求开始释放，量的增长带动价格稳定。此外，70城新房、二手房价格连续下跌16个月和17个月，部分价格水平跌幅在20%-30%，持续下跌后，部分需求跌出来了。

　　严跃进认为，“量决定价”的逻辑会在今年体现出来，房价指数是否有回稳的可能，关键看市场交易数据。2月份各地市场数据表现不错，明显有较好的交易态势。且今年相比过去几年，有一个本质的变化，即新冠病毒疫情对于楼市交易的干扰没了。这一确定性因素建立，则使得房价回稳的基础非常牢固。当前各地售楼处晚上8点不打烊的消息，进一步说明市场信心逐渐增强，也将进一步促进房价回稳向好。

　　对于后市，李宇嘉认为，本轮需求释放，多半是滞后和预期适度修复带动的，成交结构上，以刚需和换房需求为主。这部分需求预计在上半年释放殆尽，且对价格较为敏感，预计后续价格反弹的力度会比较小。由于目前加杠杆的情绪比较弱，收入和工作前景预期并不很乐观，后续楼市企稳还有待政策的进一步纾困和居民收入的修复，但这是一个较长的过程。整体来看，今年地产市场或弱势回升。