来源：微博财经

　　5月18日消息，微博财经本周#经济大家说#直播周开启，4位中国“顶流”经济学家相约天天财经、共聚微博，同赴一场经济大势思辨盛宴！今日#经济大家说#第四期，点击收看直播洪灏对话申万宏源王胜：经济与市场展望

　　洪灝：刚才您也讲到了对于财税的预期，有一部分人他选择提前去减持。我们看到全球不动产登记中心已经成立，如果你看一下媒体有一些猜测，说是不是要开始搞房地产税，但是房地产税也讲了十年，我相信离我们是越来越近的。假设真的有，因为你还要通过人大的立法，如果是这样的话，比如说两三年之后我们开始征房地产税，以前是没有的，持有成本上升。现在中国的家庭，我看过几年前央行做过一次储户的调查，你有几套房？如果我没有记错的话，有2套以上房的人应该占1/3，3套以上的是1/4，2套以上包含着3套以上，所以3套以上的有接近1/4的家庭。如果这样的话，持有成本上升，同时今年或者说去年我们看到一个比较大的人口结构变化，由于疫情等等其他原因导致去年人口是负增长，这个比经济学家预测的早了5-10年，就是人口结构的变化。

　　这些因素都会导致房子估值跟以前不一样了，1998年-2010年通过房改，通过加入世贸组织，通过城镇化，我记得2000年前它的城镇化率就是40%几，不到50%，现在是67%，接近70%，这是非常迅猛的发展，人们对美好生活的向往，但是到了现在经过了25年，就好像我们买股票一样，股票有一个终极的估值，甚至有些公司是没有盈利的，他搞出来市盈率也算不出来。但是因为我们现在经历了25年，我们逐步走向了成熟，房地产市场也非常成熟了，我们看物业管理就知道了，物业管理非常成熟。这样的话，我们刚才讲房地产持有成本的增加，人口结构的变化，房地产市场的成熟，城镇化空间没有以前那么大等等，是否会导致房子的估值跟以前不一样，甚至会下行？

　　王胜：是，这应该是很大概率的一件事情。但是我们要这么理解这件事情，它的绝对房价特别是我们刚才说一线城市高品质的房子，房地产税有两种征法，我们从大的原理角度来说，一个是按套征，有些人建议按第二套开始征或者第三套开始征。第二种就是根据人均住宅面积来算，这两种算法无论如何都倾向于第一套如果能够买的比较大，尤其是按套征的话，那可能就一次性解决问题，一步到位，我们说一个很极端的情况，第一套房子你买了一千平，理论上第二套开始征税，结果是什么呢？结果就是高品质的房子它是非常稀缺的，就是所谓的江景大平层比较稀缺。我估计洪总应该比我更有生活品位，在全球走的时候还会去看看房子，我在全球路演基本就是从早餐一直到晚餐，我记得原来在海德公园吃完晚上8点天还亮着，就去散散步，没有去看过房子，洪总您看完房子，是不是感觉大陆的房子让你觉得贵的有点夸张？但是从我的感觉来说，高品质的房子应该会更好。

　　如果我们用物业费来看的话，您刚才讲了一个非常好的事情就是物业费，它是一个非常好的衡量小区品质的东西，是不是以后能做出一个相关性的图，物业费越高，它的房子保值属性会越强，有可能呈现一个正相关属性，也不是不可能。这个我们听听洪总的。