未来5年,小产权房“全部拆除”还是“有序转正”?央媒6字发声

天天见闻 天天见闻 2022-05-09 购房 阅读: 244
摘要: 在房产买卖过程中,小产权房几乎没有市场空间可言,但为什么总有人喜欢买?我们来算笔账:在同城市、同地段的条件下买100平面积房子,商品房单价2万总房款200万,小产权房价格应该4000-6000元,总房款60万。也就是说,很多小产权房持有的村乡镇产权证,在房屋买卖上得不到认可,甚至后续还可能出现纠纷、拆迁无补等各方面问题。所以对于小产权房的结果,是“全部拆除”还是“有序转正”?

#为什么现在越来越多的农民在城里买房#

在房产买卖过程中,小产权房几乎没有市场空间可言,但为什么总有人喜欢买?我们来算笔账:在同城市、同地段的条件下买100平面积房子,商品房单价2万总房款200万,小产权房价格应该4000-6000元,总房款60万。两者对比,如果是你会选哪个买?

随着住房需求不断增加,衍生出多种房产类型,除了商品房外,还有保障房、房改房、租赁房等,之所以重点提及小产权房,究其根本,就是这类房子太多了,而且商品房价格相对过高,大部分人负担不起,对于初入楼市的购房者来说,经济能力有限,又不愿过久等待,所以小产权房无疑成了“明智选择”。在这些人看来,不管是商品房还是小产权,只要房子能住人,都是好归宿。

有句话说得好“便宜没好货”,小产权房这么廉价,究竟能否购买和持有呢?

01什么是小产权房

所谓小产权房,也称为无产权房产,指的是在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村镇单位颁发,亦称“乡产权房”。可能有人会疑惑,既然有产权那就说明受法律保护,为什么还有人说小产权房不能买?实际上,从《城市房地产管理法》可知,只有县级以上的房地产管理部门才有核准、发放房产证的资格。也就是说,很多小产权房持有的村乡镇产权证,在房屋买卖上得不到认可,甚至后续还可能出现纠纷、拆迁无补等各方面问题。换言之,村镇土地是属于集体的,不允许村民个人私下买卖,建设。

02小产权房存在的前提是什么

先说答案:房价太高,或者更具体一点就是“赚钱”。随着城市化普遍推进,大量的农村人进入城市,这些人的第一需求就是居住,如此一来,就导致城市住房短时间内向需求端倾斜,时间一长就容易催生房价上涨,事实证明,过去二十年正是因为供应量不足住房单价一路高歌,从2000元涨到10000元上下。住在城市周边乡镇的人看到了“新机会”,于是把自家宅基地的房子推倒,重建了更多的房子,自己住一套其他的低价对外销售,岂不是很赚钱?

深圳就是典型的一个例子。据不完全统计,深圳违法建筑约40万栋,建筑面积达4.2亿平米,占全市总建筑面积的49.27%;中信证券也曾对深圳开展过调查,村民集体经济组织自建、合建房的规模,在2013年已经占到全市整体住房规模的60%以上,9年时间过去了,这个比例至少也在50%以上。当然了,深圳本身可开发土地少,人口流入多,致使房价高度常年排在全国首列,楼市有任何风吹草动也容易影响到当地市场。

比如深圳二手房价格调控收紧后,不少热门小区的指导价普遍比原来低了20%-30%,同时银行也要按指导价放贷,导致二手房首付额极大提升。自那以后,二手房市场持续低迷,小产权房却突然爆火,媒体走访的小产权房涨幅最高已经超过50%,部分均价超过了5万。所以21世纪经济报道,龙华区住建局发布通知强调,小产权房属于明令禁止交易的房地产,各地产中介机构不得代理销售,以及为小产权房交易提供经纪服务;与此同时,当地房地产中介协会就发布《关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示》。

可见,不管是炒房客还是购房者,相对注重城市周边的小产权房,除了价格便宜,潜力较大,长期内不会有下滑的可能性外,炒房客也期望能转正获得更多的收益。

03都是房子,凭什么小产权房不能流通?

其实像深圳这样的高发达地区,小产权房都能达到一半的住房比例,更不用说其他三四线城市了。对此,如是研究院曾发过一组数据,小产权房面积高达70亿平米以上,是城镇住房体系中的重要组成部分,占比仅次于商品房面积(占比38%)。

尽管如此,农村土地仍然是归集体所有,不同于城市土地可以直接入市交易,农村乡镇的土地都要通过地方征收,变成国有土地后才能上市交易,也就是说,没有经过征收,农村的土地性质就没有改变,那些在集体土地加盖房屋再出售的做法,是不被肯定的。可以看出深圳叫停小产权房,是对全国起到引领作用,在那之前,自然资源部也在《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》重申:小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

04小产权房会面临什么结果

看到这里,无论是从“土地出让”还是“房产使用权益”的角度看,小产权房似乎都不具备建设和交易的权利。那小产权房会“全面取消”吗?如果根据规定,那大概率会是拆除。正如央媒在《国家禁止小产权房建设和销售,为何屡禁不止》中提到,小产权房是国家始终禁止建造和交易的房产,然而不少地方依然进行买卖。“为何屡禁不止”是央媒对这类房产结局的高度概括。

但在房说君看来,究其根本还是城市房价畸形化导致,如果房源供应正常,每个阶层的人都住得起,就不太可能发生这样的情况。所以对于小产权房的结果,是“全部拆除”还是“有序转正”?此前全国宅基地和集体用地使用权确权登记时,指出各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。

房说君有话说,可以说,未来宅基地、集体土地还能通过确权方式完成使用权登记,前提是必须严格遵循“一户一宅”的原则。所以小产权房因为违规建设,既不能确权登记也不能入市交易,绝大多数可能变成“历史遗留问题”这样的结果。对于购房者来说,随着市场走平,无脑买房的时代已经过去,如果还执着于便宜的房子,可能会面临贬值潮,这点买房人需留意。

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