来自美国房地产金融巨头房利美(Fannie Mae)的经济学家团队在一份最新修订后的预测报告中表示，无论美国经济是否避免陷入衰退，美国房地产市场的增长停滞状态都有可能持续到2024年。与此同时，顶级经济学家穆罕默德·埃尔-埃利安(Mohamed El-Erian)近日表示，美联储可能已经彻底破坏了美国房地产市场，主要是因为激进加息推高了抵押贷款利率，进而使得美国房地产市场的房屋供给和需求两端均遭受重创。

房利美经济学家团队写道：“无论未来一年美国经济是否能够实现市场所期待的‘软着陆’情形，我们预计现房销售规模将保持低迷，并在一个非常小的范围内波动。”

全美房地产经纪人协会近日发布的最新数据显示，7月份美国现房销售量已经比上月下降2.2%，与去年同期相比，美国二手房市场的年销售量下降了16.6%。

房利美经济学家团队在预测报告中强调，美国房屋销量放缓主要是由于“美联储长时间维持高基准利率”预期下抵押贷款利率迅速上升，本周美国抵押贷款利率飙升至20年来的新高。房地美报告称，最受购房者们欢迎的30年期美国固定抵押贷款利率截至上周飙升至7.23%，远高于一年前5.55%的利率和新冠疫情前3.9%的平均水平。这是自2001年以来的最高利率。

长期的抵押贷款利率往往会跟随无风险收益率基准——10年期美国国债收益率，因此当个人或机构投资者看到或预期基准利率上升时，他们采取的行动会推高收益率，进而抵押贷款利率随之升温。在美联储主席鲍威尔等官员近期频繁发出美联储将在更长的时间内维持较高利率(即higher for longer)的这一重要信号后，市场已开始消化美联储抛出的这一最新鹰派预期，因此有着“全球资产定价之锚”称号的10年期美债收益率应声攀升至2007年以来的最高点，且持续在这一高位附近运作。

有着“老债王”之称的比尔·格罗斯(Bill Gross)近日表示，美国债务被市场“高估”了，格罗斯预计，10年期美国国债收益率的公允价值约为4.5%，这预示着“全球资产定价之锚”后续可能还有上行空间。

除了由于高抵押贷款利率带来的负担能力限制而将许多潜在的购房群体拒之门外，抵押贷款利率的飙升还加剧了美国房地产市场的另一个问题：待售房供应非常有限。

这是因为在新冠疫情开始前锁定低抵押贷款利率的卖家一直不愿出售房产，因为利率继续徘徊在20年来的最高水平附近使得咨询售价的群体越来越少，因此锁定低利率的卖家宁愿耗时间等待至抵押利率下降，进而刺激更大规模的潜在购房群体。

Realtor.com最近公布的一份数据报告显示，7月底市场上的可用待售房屋数量比去年同期下降了9%以上，比2020年初新冠疫情开始前的典型数量水平更是下降达46%。

房利美的经济学家们表示：“随着待售现房供应持续紧张，以及最近30年期固定抵押贷款利率上升至7%左右，我们预计2023年的房屋销售规模将保持在2009年以来的最低年度水平附近。”

他们补充表示，即使美国在今年经济避开了衰退，但由于待售房屋供应数量持续有限，住房市场的负担能力限制也可能继续，美国房地产市场难以摆脱低迷期。

房利美分析还表明，在经济衰退的情况下，抵押贷款利率可能会“有所下降”，但房地产市场可能会面临劳动力市场疲软和商业银行信贷条件愈发收紧的问题，并且消费者的悲观情绪也会加剧。

房利美经济学家团队表示：“因此，我们预计，在任何更加有可能的情况下，现房销售情况都不会在我们的预测范围内(持续至2024年底)出现有意义的复苏。”尽管华尔街越来越乐观地认为美国经济将避免衰退，但房利美经济学家们仍预计2024年会出现衰退，预计到明年第四季度实际GDP将同比下滑0.2%。

顶级经济学家：美国地产或已崩溃，美联储可能是罪魁祸首

安联首席经济顾问、全球顶级经济学家埃利安(Mohamed El-Erian)近日表示，美国房地产市场很可能已经崩溃，而美联储在过去一年左右时间里的激进加息周期可能是这一切的“罪魁祸首”。

美联储在过去一年中大举加息，进而推高了10年期美债收益率，以及美国抵押贷款利率。为抑制经济中火热的通胀率，美联储已将利率上调了525个基点。目前美国基准利率是2000年以来的最高水平，这位经济学家警告表示，这可能会使经济陷入衰退。

这位曾担任奥巴马政府时期全球发展委员会主席的经济学家周一在接受媒体采访时表示:“房地产市场是否已经被破坏，这是一个真正的问题。”他指出，抵押贷款利率高企令房地产市场承压。

埃利安指出，在过去的一年里，高利率抑制了美国房地产市场的供给和需求，从而冻结了市场扩张步伐。由于借贷成本上升，许多潜在买家被挤出了市场。与此同时，现有房主不愿出售房产，因为房主们希望保住多年前为买房融资时的超低利率。这使得房屋价格在需求下滑的情况下依然居高不下。

这位顶级经济学家表示，其结果就是房地产市场处于不稳定的状态，除非抵押贷款利率大幅回落，否则人们的负担能力，以及待售房供应不太可能改善。

“当你看到创纪录的低抵押贷款利率到我们近20年来从未见过的水平时，美联储已经摧毁了需求和供应。具有讽刺意味的是，供给下降了，需求也下降了。这就是摧毁房地产市场的方式。”“我们必须非常小心，因为房地产市场是经济增长的核心。”埃利安表示。有统计数据显示，在近三年，房地产市场占美国GDP的比重徘徊在15%-18%区间。

据了解，埃利安在过去一年里一直公开批评美联储的货币紧缩政策。他曾表示，美国经济衰退的可能性“高得令人不安”，但他表示美联储官员们承受不起过早降息的代价，因为过早降息可能会导致通胀预期失控，给经济带来严重得多的滞胀问题。数据显示，在美联储开启一代人以来最激进的加息周期后，美国通胀应声降温，7月份美国整体CPI仅仅上涨3.2%，明显低于去年夏天9.1%的阶段性峰值。

尽管如此，埃利安警告表示，由于持续的服务业通胀和工资通胀，以及能源价格回升，通胀可能在短期内反弹。他还表示，这可能导致美联储的通胀目标悄悄上调至3%，因为在新的宏观经济背景下全球央行可能被迫容忍高于理想水平的通胀。