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知道，大家都在等过几天发布的5月份金融数据。

毕竟在“应出尽出”、“房贷利率史诗级下降”后，市场有没有改变，极为重要。

但今天我想说的是，在连续降息之后，中美房贷利率，已经出现历史性一刻。

那就是，美国房贷利率，超过了中国的房贷利率。

上一次出现这种情况，还是在2006年。

房子涨价的时候，想上车的人越多，房价涨的动力就越强。

去年的时候，大洋彼岸的房价蹭蹭地往上涨。

猫崽有个朋友，叫Rose，是美国波士顿地区最大的华人中介（有兴趣的可私信猫崽），她告诉我，最近美国房贷利率涨得猛，就是因为面临着40年来最严重的通货膨胀局面。

拜登急了，美国也急了，所以加息潮来得汹涌澎湃。

4月13日，美国房贷利率站上5%，5月11日房贷利率达到最高的5.3%。

最新的房地美数据显示，6月2日美国的房贷利率有所回落至5.09%，但依然在5%以上。

截图自房地美

而一年前的差不多这个时候，美国房贷利率仅仅是2.9%左右。

中美的房贷利率变化，真的可以看懂一些楼市的逻辑。

美国房贷利率疯了！

也就一年时间，美国房贷利率蹭蹭蹭上涨了2.1%，几乎翻倍，很夸张。

美国确实疯了。

为了缓解高通胀，美国自去年底以来开始加息论调，收回之前大水漫灌放出去的钱。

下图可以明显看出美国房贷利率的走势。疫情之后，美国房贷利率一度走低至2.65%。

截图自房地美，最近10年美国30年期贷款利率走势

美国不是发达国家中房贷利率最低的，但是和我国相比，低了将近一倍。

Rose说，近几年美国刚需客抢房现象很猛，利息便宜的时候，一个房子有二三十人抢。

但从去年底开始，数次加息，房贷利率搭上过山车，开始飙升。

一个月前，美国房贷利率冲高至5.3%，是近十年的新高，也达到了自次贷危机以来的高点。

若是时间线拉长，自1971年以来的历史长河中，美国房贷利率最高时曾达到18.63%。

截图自房地美，1971年以来，美国30年期贷款利率走势

房贷利率短时间内上涨这么猛，不是一件好事。

买房的人少了，房子流动性变差，尤其是用了杠杆去投资房产的，收益面临大幅压缩， 严重时甚至会导致债务违约率飙升。

08年金融危机的时候，大抵就是无数这样的例子叠加，市场疯狂起来，比疯了的人还可怕。

截图自电影《大空头》

华尔街基金经理马克·鲍姆发现房地产信贷市场的潜在危机

中美房贷利率差异

世界上，像中国人对房子执念这么深的，应该不多。

目前来看，我国房贷利率为4.25-4.45%，比美国今年房贷利率最高点5.3%，低了85个bp。

近30年，我国房贷利率比美国低的时候，还有过两次，一次大概发生在1999年至2002年，另一次是2006年。

一般来说，发展中国家的利率会大于发达国家，这多少和经济增速有关。

GDP增速越快的地区，投资收益率高，利率也会随之走高；而发达国家的GDP增速放缓（甚至出现负增长），一般利率会比发展中国家低。

反过来看，有时候也成立。

假设某国的基准利率为5%，而GDP的增速为7个百分点，就表示社会总体财富增长了7%。

粗略来看，这当中资本的贡献大概就是5%，其余的2%则是由经济体中的其他要素所创造，比如劳动、技术进步等。

可现如今，美国的利率高过我国，通胀是多厉害。

从增速来看，我国GDP的增速表现得很稳健，近30年来都高于美国。

但其实从另一个层面来说，美国GDP和人均GDP已经是世界前列，加息影响不了绝大多数富人，只是更加压榨了底层民众。

我国去年的GDP总体量约为美国的3/4，但人均GDP方面，美国是我们的6倍。

当下美国的房贷利率冲到了高位，挤掉了一部分买家需求，降价潮也开始出现。

图源自美国房地产中介Jason

上图是来自一个美国房产业内的消息，今年美国各个城市中，降价比例（不是降价幅度）最大的有40.8%，部分降价比例接近三成。

一个城市中有三成的房子都在降价，这种现象出现在中国大城市的概率很小（可能一些小城市也会出现）。

还可以举个例子，比如今年2月市场传出消息，C罗炒房失利，将特朗普大厦的豪华公寓出售了，亏了1000万欧元，约7000万人民币。

图源自网络

最后，还是可以归纳出几个点：

1、只要水放的足够大，即便是有房产税的美国，房价也会涨。

2、无论在哪里，利率确实是调节楼市很好的工具。

3、稳楼市很重要，即便是在美国。

好了，一起期待过几天发布的5月份金融数据吧，这一次大考，住户贷款是增是跌，太关键了！

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LEJU

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