中小房企挥别上海虹桥
来源：21世纪商业评论
回归区域大本营。
记者丨钟黛
曾经热闹、熙攘的上海虹桥地产圈，日益冷清。
近日，有消息显示，弘阳地产准备离开上海虹桥“地产一条街”，回归大本营江苏南京。
同时，祥生也表示，将把上海的职能中心转移至浙江杭州，双总部合二为一。
时间回到五六年前，地方房企成群结队将总部搬至上海，以求获得更多的资金和人才，支撑规模扩张。
其中，弘阳的销售金额从2017年的257亿元发展到2021年的接近900亿元。祥生的销售金额从2015年的109亿元，狂奔至2018年的1070亿元，三年实现了十倍增长，2019年登陆上海，次年完成港股上市。
而当地产的黄金时代落幕，规模竞赛行至尾声，撤离上海正成为部分中小房企的选择。
据不完全统计，近一年来，已经有弘阳、祥生、中庚、恒泰、新力、奥山、蓝光、锦艺、三巽等十家房企将总部的部分或全部职能迁离上海。
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虹桥往事：找资金，挖人才
在黄金时代，地方房企将总部搬迁至上海虹桥，蔚然成风。
2000年，闽系房企“带头大哥”世茂和旭辉率先将总部迁至上海，留下标志性作品。
2012年，阳光城将总部迁至上海，自此加速扩张，销售额由2012年的20亿元增长到了2019年的2110亿元，7年实现近百倍增长。
这些增长神话吸引着各地中小房企的效仿和学习。
据不完全统计，2016年至2021年，共有28家房企将总部迁至上海，更方便找资金、挖人才、互相交流，支撑房企的规模扩张。
“上海金融机构多，资金量大，满足了当时高杠杆开发商的需求。”一名地产行业观察人士对《21CBR》表示。
上述地产行业观察人士回忆道，某闽系房企高管在刚搬来上海时曾对其表示：“在福州，我们可能要喝很多次酒，要讲很久，绕来绕去，才找得到20亿资金。但在上海，我们可能稍微对接一下，就能找到20亿，资金寻找效率变高。”
以弘阳地产为例，2019年2月宣布启用上海新总部，位于南京的总部也保持不变，形成“双总部战略”。
落子上海，伴随着弘阳规模进阶的心愿。这家公司在2017年提出，要在2020年实现千亿销售目标。
其相关负责人曾表示：“我们想借力上海这个资本高地，更好地融资和招揽人才。”
为了实现规模扩张，弘阳地产陆续从大房企挖来大批明星经理人，其中蒋达强、陈彬、邹高武均来自旭辉控股。
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回归大本营：降成本，找靠山
“当年弘阳、祥生等房企的总部搬来上海，基本上是采取‘区域升格’策略，扩大管理半径，追求规模扩张。而现在地产行业整体不景气，收缩成为房企不得已之选，回归区域深耕，更有利于提高利润率。”上述地产行业观察人士告诉《21CBR》。
2020年，弘阳地产提出要“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”，2021，其战略进一步扩大至“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”。
2021年年底，弘阳地产进行了新一轮的区域调整，区域架构由原来的10大区域缩减至7大区域。
2021年报显示，弘阳在江苏的土储占比连续三年维持在50%以上，除江苏以外的长三角地区的土储维持在17%左右，其他地区的土储占比约为33%。
而起家于浙江诸暨的祥生地产，于2014年将总部迁至杭州，又在2019年启用上海新中心。
祥生长期推行“1+1+X”的投资发展策略，其中第一个“1”代表浙江省，第二个“1”代表泛长三角区域，而“X”则代表着其他具高增长潜力的城市。
2021年，祥生拥有项目232个，分布于全国11个省份47座城市，拥有总土地储备2081万平方米，其中浙江、泛长三角及其他地区的土地储备占比分别为50.3%、37.2%及12.5%。
对于弘阳、祥生这类房企，其土储高度集中于江苏和浙江，企业总部回归大本营，有利于贴近一线项目，提升对市场的敏感度与快速反应能力。
此外，在各自的发家之地，房企们布局早，土地成本低，品牌知名度高，使得营销费用降低，叠加更低的人力，整体成本得以有效管控。
当下，上海大虹桥的房企正遭遇不同程度的流动性危机。
今年以来，祥生多笔美元债违约，境外债务面临全面重组。
3月，惠誉将弘阳集团及弘阳地产的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，评级展望“负面”。
惠誉认为，弘阳离岸票据的再融资风险增加，尤其是那些在2022年下半年和次年到期的。
“行业大环境趋冷，金融红利和人才红利正在减弱。一方面，这些中小房企即使留在上海，也很难融到钱。同时，从大房企挖过来的人才，不一定能为小房企带来质与量的改变，会存在水土不服的现象。”上述观察人士称。
目前，弘阳引入的外部职业经理人，大部分已经离职。
而且，多名业内人士认为，在地产业流动性趋紧的当下，地方政府助力房企发展，比如建业、金科均得到当地政府伸出援手。
因此，弘阳、祥生等中小房企回归大本营，更有利于获得地方政府的支持。
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