炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　作者 | 张玉 　　

　　来源 | 征探财经（ID：teccj6）

　　2022年，对于所有人而言都是异常艰难的一年。

　　最近，克而瑞公布了2022年中国房地产企业销售排行榜，碧桂园以4643亿元的全口径销售金额位列排行榜第一位。然而，2021年这一数字是7588.2亿元。

　　征探君数了一下，目前仍坚守千亿阵营的企业只有20家。与2021年相比，在过去一年的行业深度调整中，共有23家企业跌出了千亿阵营名单。

　　2020年引以为傲的行业前五玩家“碧恒万融保”早已悄悄 “换了人间”，“国家队”奋勇争先。

　　冬天到了，春天也就不会远了。随着近期诸多利好政策的发布，2023年的房地产行业也迎来了春的曙光。

　　只是资金支持的方向大概率会倾向于优质民企和央企国企的保交楼工作，债务展期也只是帮助企业暂时续一口气。2023年的行业洗牌，或许会来得更猛烈一些。

　　当出险成为常态

　　相较于2021年较早一批出险的房企而言，能够坚持到2022年的房企都有自己的过人之处。不过，寒冬之下，这部分房企也开始洗牌，出险似乎已经成为一种常态。

　　根据征探君不完全统计，2022年，包括中梁、俊发、融创、世茂、龙光、祥生、大发、禹州、正荣、宝龙、绿地等多家行业内冲劲比较猛的企业都拉响了“债务警报”。

　　在这其中，不仅仅是中小企业，不少凭借着积极扩张在行业里已经建立影响力的“黑马房企”也不例外。

　　2022年5月12日，融创中国（01918.HK）发布了一则内幕消息，宣布公司4笔美元债优先票据利息未能在宽限期届满前支付有关款项，几乎以公告的形式宣布了公司“爆雷”。

　　值得一提的是，融创向来是让业内猜测“钱来自哪里”的“别人家的孩子”。因此，其这次“官宣爆雷”进一步凸显了行业的寒冷。

　　融创之外，另一家具有典型代表的企业要数旭辉。2022年11月1日，旭辉控股集团（00884.HK）公告称，已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。

　　旭辉公开“倒下”让行业颇为意外。在房地产企业中，旭辉一直是民营示范房企的典型代表。2022年5月，龙湖、碧桂园、美的置业、旭辉、新城控股5家房企被监管机构选定进入示范房企名单。随后，旭辉控股在2022年9月21日公告称完成了2022年度第二期中期票据的簿记建档工作，发行规模为12亿元，期限为3年。

　　在公告中，旭辉无奈地表示，“9月以来，市场进一步恶化，销售疲软，行业融资愈发困难，集团现金流恶化程度超出预期。同时集团部分融资因评级下调触发提前兑付条款，境外兑付压力在短期内剧增……”

　　房企纷纷出险的背后，越来越多的项目开始出现暂停施工的情况。叠加当下消费信心疲软的大环境，房企的销售业绩在2021年的基础上进一步下滑。

　　国家统计局的数据显示，2022年1-11月，全国商品房销售面积为121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售金额为118648亿元，同比下降26.6%。诸葛找房数据研究中心报告预计全年商品房销售额约为13.5万亿元，创自2017年以来的新低。

　　具体到企业方面，累计业绩来看，百强房企2022年1-12月实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。前11个月有超八成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到35家。

　　民营房企“不拿地”了

　　债务压力之下，房企一致收紧的就是拿地资金。

　　2021年，碧桂园新增土地货值5833.2亿元，位列排行榜第一位。众所周知，土储的多少决定着企业未来发展的空间。销售位列第一位的碧桂园，以与之规模相匹配的新增土地货值，维持着其行业霸主的地位。

　　2022年，一个奇怪的现象震惊了征探君。克而瑞数据显示，这一年碧桂园新增土地货值只有185.9亿元，位列排行榜第44位。这一数字大概是2021年的3.19%。这不仅仅是放缓拿地，几乎相当于“停止拿地”。

　　行业巨无霸尚且如此，其他民营企业的状况也好不到哪里去。2022年，旭辉集团新增土地货值174.4亿元，朗诗绿色地产新增土地货值170.9亿元，金地集团新增土地货值158.1亿元，新希望地产新增土地货值147.6亿元……而恒大、融创、新力、新城控股、融信、中梁、绿地、中南、世茂、祥生等一大批曾经冲劲十足的“黑马”企业更是直接消失在了新增货值TOP100排行榜的名单之中。

　　克而瑞数据显示，2022年拿地金额TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元，同比腰斩，与5年内的最高峰2020年相比，大幅下降63%。

　　民营房企拿地意愿下降后，央企国企成为拿地主力。从拿地前10位的企业来看，保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、建发房产几乎清一色都是国企央企。其中，保利、华润、中海拿地金额位列行业前三。

　　一个有意思的现象是，从不同类型的房企表现来看，2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司。不管是什么原因，在这波大的调整中，昔日名不见经传的城投公司与城市的关系也更为紧密。

　　另一方面，尽管国企积极“托底”，在大多数民营企业投资意愿降至冰点的情况下，全国土地市场还是相较于2021年有着明显的下滑。

　　公开数据显示，截至2022年12月7日，全国300个城市土地成交建面和成交金额同比分别下降了37%和34%，成交建面更是降至近10年新低。

　　城市方面，与以往的预期有所不同，上述报告期内，一线城市总成交规模为3389万平方米，较2021年同期下降了41%。与之相比，二三线城市成交规模同比2021年同期分别下降了40%、36%。

　　价格相对抗跌的一线城市，成交规模的降幅竟然超过了相对更容易受到市场波动影响的二三线城市，可见房企是真的没钱了。

　　2023楼市预期如何？

　　冬天来了，春天也就不会远了。

　　2022年11月8日，交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资。11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“金融16条”除了支持银行依法合规地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，还提出做好房地产项目并购金融支持，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产项目。

　　根据媒体不完全统计，“金融16条”发布以来，有超过100家房地产获得了银行授信。具体到实操层面，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资。此外，时隔12年再度重启“借壳上市”，政策开始由“保项目”向“保主体”过渡。

　　政策利好之下，不少涉险房企也对未来充满希望。2023年1月1日凌晨，许家印在致全体员工的内部信中乐观地表示，只要全体恒大人齐心协力、永不放弃，努力拼搏、苦干实干，一步一个脚印扎实做好全面正常施工、恢复销售、恢复经营等各方面工作，“2023年一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章”。

　　随着160亿元境内债整体展期方案获得通过，2022年为了公司四处奔走的孙宏斌终于舒了一口气。旭辉集团也公告称，2022年12月以来，先后与建设银行、中国邮政储蓄银行、光大银行、厦门国际银行4家银行签订银企战略合作协议……

　　尽管利好消息频频传来，融资端的放松不能代替市场主体造血机制的恢复。从目前的发展来看，当下多数房企面临的首要问题仍然是偿债压力，房企要想改变当下的运营状况，归根结底还是要促进保交楼建设。

　　而当下，受制于消费者信心疲软、消费和购买能力不足的状况，市场从筑底到回升仍将是一个漫长的过程。

　　归根结底，经历过一轮深度调整之后，经过重重考验活下来的房企真的应该静下心来做好产品了。毕竟旧的模式已经无法适应新的发展趋势。房地产行业的“暴利”时代，也终将是一去不复返了。