房地产又迎来重磅政策。1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　分析师指出，这意味着监管层对去年9月出台的一项阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限政策实施常态化执行。根据国家统计局公布的70大中城市房价数据，目前至少有38个主要城市符合这一要求。

　　2022年9月29日，央行和银保监发文称，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市可在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。首套住房商业性个人住房贷款利率下限是指“贷款市场报价利率（LPR）-20个基点”。目前，该下限为4.1%。

　　“此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

　　他进一步指出，除了延长此前政策的有效期，新政还体现了一个重要思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要保护和支持购房刚需。

　　值得注意的是，住房和城乡建设部部长倪虹1月5日在接受央视采访时表示，住房城乡建设工作千头万绪，又和人民群众利益相关，要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。因城施策、精准施策，提振市场信心。

　　他特别强调：“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”

　　分析人士指出，住建部的表态明确指出了2023年住房政策的方向。一方面，对首套房的政策支持力度将明显加大，这与央行“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的出发点是一致的，另一方面，对于二套住房和三套住房，监管明确了支持和不支持的差异化政策。

　　在具体执行首套住房贷款利率政策动态调整机制方面，央行和银保监会明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

　　对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　此外，监管层表示，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　据易居研究院统计，在国家统计局调查的70大中城市中，最近3个月房价持续下降的城市有38个。其中，二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；三四线城市25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

　　另据中原地产研究院统计，截至目前，全国已有超过100多个城市首套房房贷利率下调到了4.1%以下，多数是在三四线城市。

　　“房价下降的城市数量较多，意味着稳房价的压力比较大。而且，房价不稳，也是需求端疲弱，供给端风险继续释放的根源。通过下调利率来对冲，一方面能提振购房者买房、换房的意愿，另一方面还能通过利率下行来改善预期，以对冲房价下行的压力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。