记者 | 黄昱

　　当楼市回暖还存在不确定性时，部分央国企的销售已率先复苏。

　　保利发展是房企销售回春的领头羊。中指研究院及克而瑞数据均显示，保利发展今年1-2月实现全口径销售额约为635亿元，同比增长约21.5%，已连续两月位居销售榜首。排名第二和第三的万科、碧桂园前两月销售同比仍下滑，分别为573.3亿元和562亿元。

　　除了保利发展外，中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产等央国企前两月销售同比也有明显增长，其中越秀地产增幅达到164%。

　　克而瑞研究中心指出，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化。

　　“分化”不仅是今年房企销售格局的关键词，也成为当前楼市的关键词。东吴证券分析师指出，当前房地产市场表现出“点状复苏、边际好转、一二线城市好于三四线、二手房优于新房、改善型优于刚需”的特点。

　　2023年才走过两个月，民营房企是否还有超车的可能，当前楼市的回暖是否具有可续性，这些仍存在不确定性。

　　房企销售分化

　　从2月单月销售成绩来看，百强房企销售同环比增长。

　　克而瑞数据显示，2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

　　不过，这一组数据并不能成为楼市回暖的有力证明，毕竟今年1月和去年2月均属于春节月，销售基数相对较低。

　　累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，在去年同期基数较低的情况下，同比仍然下降，但降幅较上月收窄至11.6%。

　　从销售门槛变化来看，百强房企整体销售仍较低迷。据克而瑞数据，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元；TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别同比下降28.4%和29.1%；TOP100房企的销售操盘金额门槛则大幅降低32.1%至11.3亿元。

　　在此背景下，百亿销售级别房企数量持续减少。据中指研究院统计，前两月累计销售百亿以上的房企仅有26家，较去年同期减少4家；第二阵营（50-100亿）企业26家，较去年同期持平；第三阵营（30-50亿）企业22家，较去年同期减少2家。

　　在市场仍未全面复苏的情况下，部分央国企呈现出较强的修复能力，首当其冲的便是保利发展。

　　自去年销售排名从第四名冲到第二名后，保利发展延续这一进取态势，在今年1、2月超过万科、碧桂园，稳居销售榜首，同时实现自身销售止跌，但较2021年同期仍有一定差距。

　　数据显示，保利发展2021-2023年前两月销售分别为751亿元、522.8亿元、635亿元。

　　保利发展方面对界面新闻表示，去年底公司对部分地产一级子公司进行了合并，从34个缩减至32个，同时今年对各子公司的销售质量也提出了更高要求，更着重对去化能力、盈利能力、结构调整能力的考核。

　　去年还能守住销售规模第一的碧桂园，在今年前两月已经退居到第三名的位置。克而瑞数据显示，今年1-2月，碧桂园累计全口径销售约为562亿元，同比下降39%。

　　万科前两月全口径销售也仍未止跌，同比下降11.3%至573亿元。

　　TOP10房企中另外两家房企龙湖和绿城中国也已止跌，1-2月销售分别同比增长4%至281.3亿元、增长17%至248.5亿元。

　　销售明显回升的房企仍以央国企为主。

　　受益于央企身份的信用背书，今年前两月排名第四的中海地产，在销售上已明显止跌回升。克而瑞数据显示，中海地产1-2月累计实现全口径销售405亿元，同比增长50%。

　　此外，华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产前两月销售分别同比增长60.8%、52%、26%、164%，均表现突出。

　　复苏能否持续

　　在房地产链条仍未完全修复的背景下，央国企销售业绩率先领涨的重要原因在于楼市已经开始缓慢复苏。

　　克而瑞数据显示，2月整体市场延续稳步修复行情，重点30城供应低位回升，环比微增7%；在基数较低的情况下，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。

　　中银国际分析师也指出，从基本面数据来看，近期需求端的新房到访量和二手房带看量都有所回升，从这两周的数据来看，新房成交降幅持续收窄，二手房成交同比增速维持高位。

　　不过当前房地产市场的复苏仍是分化的，呈现二手房优于新房、一二线城市好于三四线等特点。

　　从新房看，春节后的三周，泽平宏观统计的44城新房累计成交面积同比2022年下31%、较2019年下降36.6%。从二手房看，春节后的三周，20城二手房累计成交面积同比2022年增长56%、较2019年增长31.5%。

　　经济学家任泽平指出，二手房市场回暖或有两方面原因：一是，近一年二手房挂牌价有所回调，且可选择的位置范围更广；二是，居民对期房交付能力的信心未完全恢复。

　　对于当前楼市回暖态势的可延续性，当前业内存在不同的声音。

　　中信证券分析师的观点相对乐观，其认为新房和二手房市场都在快速复苏，预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长。不少三四线城市也在复苏之列，企业认购情况已经在最近一周明显好转，预计2月底网签数字将有所表现。

　　中指研究院也认为，短期来看，各地供需两端政策有望持续改善优化。核心一二线城市市场回暖态势有望得到延续，部分城市“小阳春”行情或更加明显，但供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模。

　　“整体来看，热点城市市场逐渐形成示范作用，将带动全国市场信心修复，全国房地产市场企稳可期。”

　　天风证券分析师刘清海有不同的看法，他认为现阶段需求端政策已经不是制约销售释放的主要因素，真正制约销售释放的主要因素，更多的或是居民对于未来的信心和对房价的预期。

　　刘清海指出，随着宏观经济复苏，居民收入、消费信心有望逐步恢复，叠加高层对于房地产行业支柱产业的定调，居民房价预期有望持续修复。“我们认为2023年楼市有望走入复苏通道，预计全年商品房销售面积同比增长0-5%。”

　　中银国际分析师的看法相对保守，其认为房地产销售前期的深度调整接近尾声，但后续复苏力度和持续性仍待观察，短期的销售波动仍会存在。“我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能。”

　　东吴证券研报则指出，结合1月居民长期贷款和高频交易数据，我们认为全国市场的整体回暖仍需后续供需两端政策继续加码，随着政策持续落地催化，下一轮行情或将出现在“销售同比降幅拐点出现”至“销售增速同比转正出现”之间。