近一周，济南楼市真的很平稳，平静如水的平，四平八稳的稳。

还好，各种经济政策一直在出，还夹杂一些城市拆迁信息，总能让大家对这个楼市产生一点期待。

1、

中央财政将在今年四季度增发2023年国债高达10000亿元，增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，整体提升我国抵御自然灾害的能力。

虽然说是指定八大方面，基本上大多数是工程、基建类。拉动相关产业的同时，自然相关企业、人员就能赚到钱，拉动部分需求，从而能带来整个社会部分人的信用扩张。

我自己认为这种特别国债算是一次小型放水，但是影响的又仅仅是一部分人，相关行业、企业的中高层、小企业主们。

2、

近几年的各种政策，或者说各种促经济的政策，始终是让大量的资金在银行、国企、中高收入人群中循环，而不像前些年的大型刺激，能够让资金雨露均沾渗透到普通百姓手里。

你看这几年，楼市的矛盾不仅仅是住房供需的结构矛盾，还有收入分配的矛盾拉大的存在。

所以从资金分配角度，这一轮的刺激放水是改善房上涨的大动力，依然跟普通刚需房相对无关。

看网上一些调查，对于几个一线城市的住房需求：

“北京改善性需求占比已经达到54.0％，上海改善购房需求占62%，深圳也达到65%。但改善房的总供应占比却都在15-20%，供需差，高达41.5%左右。“

在一二线城市的购房需求明显上移了。

再结合分配问题，放水只能放给中高收入人群，而这一部分人的资金越多，对于改善房的需求越大，而现在改善房依然是供不应求，好房子太少。所以这一轮变相的又使的改善房涨价。（当然赚到钱的人也不一定买房，刺激作用相对有限，但是你不能说没有）

低收入人群在本轮放水中又是最后的底层，收入增加非常有限，更是激发不起大量刚需房涨价。

3、

再说说当下济南各片区的拆迁问题，到底对济南房价有多大的影响？

宋刘片区的拆迁，仅仅是昙花一现，使得华山片区热销一阵，但是对于片区房价貌似没有起到任何作用。

而近期又传闻洪楼部分片区要拆迁：

本次房屋拟征收范围为：

洪楼广场西侧地块，东至洪家楼北路，西至海蔚路，南至花园路，北至花洪路；

邮局地块，东至洪腾路，西至洪家楼南路，南至历城区中医医院，北至花园路；

全福河东侧地块，东至二环东路，西至全福河，南至全福河与二环东路交叉口，北至花园路。

我在地图上粗略标注一下，拆迁的大体位置，住宅占比比较少，更多的是一些集体商业性用地。

整个洪楼片区的老房子占比太高了，特别是花园小区，我看二手房价格普遍在10000-15000元/平米挂牌价，而按照网上传闻的拆迁价格+奖励+安置费用，能够达到20000元/平米的左右的价格，这真的是比较划算了。

前些年政府拆迁老城区难度很大，现如今老房子价格的确每年都在下跌，遇上政府拆迁，这种阻力也少多了。

之前我直播、见面会说过几次，老城区必然会有回马枪动作，需要靠时间降低持有老房子居民预期，老房子房价降下来，期待政府拆迁的时候，拆迁阻力变小、拆迁成本降低时，或许陆陆续续这种动作不远了。

4、

我们单纯说说洪楼片区的拆迁对济南楼市的影响，因为本次拆迁范围不大，且所占用的居民楼不算多，个人觉得对片区、以及东城改善片区房价影响比较小，如果能影响可能一小部分人拿钱去CBD、高新区买房，会增加一部分需求。

但是看最近针对济南山大路片区08街区控制性控制性详细规划的公示，未来这一片如果阻力不大，一旦全部拆迁，那必然会释放不少改善需求向东迁移，那对CBD、高新区房价会有积极助推作用。

客观来讲，这片区规划这么多商业用地，实在不理解……因为CBD大量商业还需要填满，不知道很多企业会不会选择洪楼这个片区安营扎寨。

5、

从现如今各种政策，以及供需的结构变化来看，大部分房子的确都不再算持有的优质资产，所以迎来卖房换房潮是显而易见的。

不管是放水还是拆迁，影响的也是改善群体的收入和改善房的需求，而很难影响到大量刚需房产。

而放水、拆迁在路上，效果会慢慢显现。

所以继续再提醒一次，济南楼市的供需矛盾依然是改善盘，今年未来的几个月尽量确定你要买的改善房，在这最冷、最没有信心的时刻，你还有讨价还价的余地。今年不坚定买入，过了春节铁定要后悔，春节前搞定吧！

好好选房，别瞎买。

个人观点，仅供参考。

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